Chung cư hạng sang và cao cấp dự kiến vẫn áp đảo thị trường Hà Nội

Phân khúc chung cư bình dân “teo tóp”, hạng sang tăng mạnh

Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, hiện thị trường chung cư trên cả nước đang có những diễn biến trái ngược, trong khi nhu cầu về chung cư bình dân tăng thì nguồn cung ngày cang “teo tóp”, ở chiều ngược lại, chung cư hạng sang và cao cấp đang có sự tăng trưởng từng quý, chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung tại các thành phố lớn.

Đơn cử như tại Hà Nội, nếu như quý I/2020 chung cư cao cấp (55-80 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2) lần lượt chiếm 4%, 2% thì chung cư hạng bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) chiếm 59% trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Sang đến quý III/2024, chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lần lượt 45%, 25%, thì chung cư bình dân chỉ còn chưa đầy 1% trong cơ cấu sản phẩm.

Còn tại TP. HCM cũng tương tự, quý I/2020 sản phẩm cao cấp và hạng sang lần lượt 23%, 5%, chung cư bình dân chiếm 26%. Đến quý III/2024 chung cư cao cấp và hạng sang lần lượt chiếm 28%, 23%; chung cư bình dân chỉ còn 7% trong cơ cấu sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, Hà Nội dẫn đầu về tỷ lệ người tìm kiếm chung cư hạng sang, siêu sang trong năm 2024. Cụ thể, người Hà Nội chiếm 43% tổng số người tìm kiếm mua chung cư hạng sang, siêu sang, trong khi TP.HCM chiếm 33%, Đồng Nai 1%, Đà Nẵng 1%, Hải Phòng 2%, các tỉnh khác 20%.

Nghiên cứu của Property Limbrothers cho biết, nguyên nhân chính khiến người tiêu dùng quyết định mua bất động sản hàng hiệu: 34% do dịch vụ và tiện ích; 25% tiềm năng sinh lời; 23% bảo trì và quản lý toà nhà và 10% nhận diện thương hiệu.

Tại thị trường miền Bắc, mức độ quan tâm tìm mua chung cư những năm gần đây tăng mạnh hơn khu vực miền Nam. Và hiện dòng tiền nhà đầu tư vẫn đang ở lại miền Bắc, đặc biệt là ở lại thị trường Hà Nội, dẫn đến giá và thanh khoản thời gian vừa qua có sự tăng trưởng tốt.

Chung cư đắt tiền dự kiến vẫn áp đảo thị trường Hà Nội

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo năm 2025, Hà Nội đón thêm hơn 30.000 căn hộ mới, trong đó chung cư cao cấp chiếm 64%, hạng sang 36%.

Cụ thể, năm 2025 thị trường Hà Nội sẽ có thêm hơn 30.000 căn hộ mới. Con số này tương đương giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Trong đó, khoảng 48% căn hộ mới đến từ khu vực phía Đông. Khu vực phía Tây gần như không có dự án mới, chỉ còn các dự án ra hàng đợt cuối. Trong khi khu phía Bắc có thể đóng góp 19% nguồn cung, chủ yếu gồm các sản phẩm hạng sang.

Theo OneHousing, toàn bộ căn hộ mới năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng một m2) và hạng sạng (80-230 triệu đồng một m2), trong đó căn hộ hạng sang chiếm 36%. Bình quân giá bán căn hộ sơ cấp năm tới có thể đạt 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm thuế VAT, phí bảo trì), tăng 75% so với đầu năm 2022.

Đơn vị này lý giải với sự thay đổi của luật mới, chi phí đầu vào tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp. Thay vào đó, họ phát triển phân khúc cao cấp và hạng sang để đạt kỳ vọng về lợi nhuận, cũng như đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.

Trong thời gian tới, thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt - yếu tố tăng giá mới, không dành cho số đông.

Thực tế, hai năm qua, căn hộ bình dân mới đã gần như biến mất ở Hà Nội, còn nguồn cung sản phẩm trung cấp ngày càng suy giảm. Theo dữ liệu của hãng nghiên cứu thị trường CBRE, nửa đầu năm nay, chung cư cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới ra thị trường. Căn hộ trung cấp chỉ chiếm hơn 30%, trong khi đó năm 2022, loại sản phẩm này đóng góp tới trên 80% tổng nguồn cung căn hộ ra thị trường.