Cha ủy quyền sổ đỏ, con sang tên cho người khác có bị mất đất?

Cha tôi ký hợp đồng uỷ quyền cho em tôi với mục đích để em tôi đi điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) nhưng sau đó, em tôi đem sổ đỏ đó sang tên cho người khác. Vậy cha tôi có bị mất đất không?

Độc giả Kiều Mai Thế (kieucpct78@gmail.com)

Luật sư Trương Quốc Hòe

Trả lời: Dựa trên những dữ liệu mà bạn đã nêu, chúng tôi tư vấn những quy định của pháp luật về vấn đề mà bạn đang thắc mắc như sau:

Để xác định cha bạn có bị mất đất hay không cần căn cứ trên văn bản ủy quyền của cha bạn cho em của bạn. Thứ nhất, bạn cần phân biệt được về hình thức văn bản ủy quyền và giá trị pháp lý của văn bản này:

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc ủy quyền để thực hiện công việc có thể được thể hiện dưới hình thức bằng Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền trong đó phân biệt như sau:

+ Giấy ủy quyền: Giấy ủy quyền là một văn bản pháp lý trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền. Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy.

+ Hợp đồng ủy quyền: Hình thức ủy quyền này đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền. Nếu sau khi Giấy ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc theo cam kết thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có.

Thứ hai, về phạm vi ủy quyền:

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền. Trong trường hợp người được ủy quyền có hành vi vượt quá phạm vi đó thì phải chịu trách nhiệm cá nhân đối với phần vượt quá. Trong trường hợp đó là giao dịch dân sự thì đây còn là căn cứ để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.

Ở đây, bạn mới chỉ đưa ra thông tin cha bạn ủy quyền cho em bạn đi “điều chỉnh sổ đỏ” mà chưa đề cập rõ phạm vi ủy quyền ở đây là gì. Vì vậy, có thể xảy ra các khả năng như sau:

-  Trường hợp 1: Cha của bạn ủy quyền cho em của bạn được quyền định đoạt đối với thửa đất đã được cấp sổ đỏ mang tên cha của bạn:

Trong trường hợp này, em của bạn được quyền sang tên cho người khác và cha của bạn sẽ khó có thể lấy lại được thửa đất đã chuyển nhượng.

-  Trường hợp 2: Cha của bạn ủy quyền để em của bạn điều chỉnh thông tin trên sổ, cụ thể là điều chỉnh lại tên chủ sở hữu trên sổ đỏ (do có sai sót …):

Trong trường hợp này, nếu cha của bạn ủy quyền cho em của bạn điều chỉnh lại tên trên sổ đỏ là tên em của bạn thì việc em của bạn sang tên cho người khác sau khi đã điều chỉnh sang tên của mình (tên của em của bạn) là đúng theo trình tự quy định của pháp luật.

Trường hợp, em của bạn sang tên cho người khác trước khi điều chỉnh thông tin trên sổ hoặc điều chỉnh thông tin trên sổ không đúng như nội dung ủy quyền thì việc sang tên là trái quy định của pháp luật bởi chỉ có cha của bạn mới được quyền chuyển nhượng (sang tên) thửa đất và việc sang tên của em bạn là vượt quá phạm vi ủy quyền.

Như vậy, để xác định cha của bạn có bị mất đất hay không cần căn cứ trên phạm vi ủy quyền được ghi tại văn bản ủy quyền. Nếu em của bạn đã thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền thì tùy theo loại (hình thức) văn bản ủy quyền đã lập, cha bạn có thể thực hiện các công việc sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

+ Trường hợp văn bản ủy quyền của cha bạn đã lập là Giấy ủy quyền: Cha của bạn có thể chấm dứt việc ủy quyền, khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền đề nghị tuyên việc chuyển nhượng (sang tên) quyền sử dụng đất của em bạn vô hiệu.

+ Trường hợp văn bản ủy quyền là Hợp đồng ủy quyền: Cha của bạn có thể đến Văn phòng Công chứng (hoặc UBND phường) đã công chứng hợp đồng ủy quyền trước đó để làm thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền theo những quy định của Luật Công chứng năm 2014 nếu em bạn cũng đồng ý hủy ủy quyền. Một khi đã hủy hợp đồng ủy quyền thì những giao dịch mà em của bạn thực hiện trước đó đều vô hiệu. Do đó, cha của bạn có quyền đề nghị hoặc khởi kiện ra Tòa án để đề nghị bên nhận chuyển nhượng trả lại đất.

Trường hợp em bạn không đồng ý với việc hủy ủy quyền thì cha của bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền do em bạn đã thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền, sau đó khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền đề nghị tuyên việc chuyển nhượng (sang tên) quyền sử dụng đất của em bạn vô hiệu để lấy lại đất.

(Bạn đọc có những băn khoăn hay thắc mắc về pháp lý, xin hãy gửi câu hỏi về địa chỉ conglydientu@congly.com.vn để được các chuyên gia tư vấn pháp luật giải đáp trong thời gian sớm nhất).