Cân nhắc phương pháp định giá đất 

Ngày 10/7 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện về việc tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong công tác định giá đất. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trước ngày 31/7. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư được đề xuất bị loại bỏ trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Theo Hiệp hội Doanh nghiệp (VCCI), Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào tiềm năng phát triển của đất trong tương lai. Loại đất này thường không có các tài sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh. Trong dự thảo, việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất gặp khó khăn, theo quan điểm của VCCI.

VCCI nhấn mạnh rằng phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh, vì thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; đòi hỏi phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng và chính xác, trong khi thực tế giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế thường không giống nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những hạn chế tương tự, dựa trên các dữ liệu so sánh, cũng gặp những bất cập về mặt thông tin và dữ liệu đầu vào.

VCCI cũng cho rằng phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng, đặc biệt khi định giá các loại đất có tiềm năng phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phù hợp với nguyên tắc thị trường. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo có thể gây ra sự không thống nhất trong các văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản.

Với mục tiêu quản lý nhà nước, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong phương pháp định giá đất được VCCI đề xuất, vì phương pháp này sẽ giúp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước. VCCI cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai định giá đất do những bất cập đã nêu.

Trước đề xuất của VCCI, ban soạn thảo được kêu gọi cân nhắc giữ lại phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất để đảm bảo sự minh bạch và thống nhất trong quá trình định giá bất động sản của nước ta.