Căn hộ hạng sang trung tâm Quận 1 có thể tiếp tục tăng giá do khan hiếm nguồn cung

Quỹ đất khan hiếm, chênh lệch cung – cầu

Theo quy hoạch lõi khu trung tâm TP. HCM hiện nay vào khoảng 930ha thuộc Quận 1, Quận 3, Quận 4 và quận Bình Thạnh, phần lớn quỹ đất là chức năng thương mại – tài chính khách sạn, du lịch và hành chính, dịch vụ công… của thành phố. Vì thế, quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp ở khu vực này gần như không còn.

Cộng với đó, những năm gần đây xu hướng đầu tư vào BĐS hạng sang ở trung tâm các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội của nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tăng cao, nhất là kể từ khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu và mua BĐS Việt Nam có hiệu lực. Trong đó, căn hộ hạng sang trung tâm Quận 1 luôn được giới nhà giàu đón nhận. Theo nghiên cứu của CBRE, tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn ở mức gần 90%.

Theo Đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 – 2030” của Sở Xây dựng TP. HCM công bố mới đây, các quận trung tâm sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng. Theo chiến lược phát triển nhà ở này, 5 năm tới TP. HCM sẽ hạn chế tối đa phát triển các dự án mới, ngoại trừ một số chung cư cũ cần xây mới.

The Grand Manhattan, một trong những dự án căn hộ hạng sang hiếm hoi tại trung tâm quận 1 đang được triển khai xây dựng

Điều này sẽ càng làm cho khu trung tâm Quận 1 khan hiếm nguồn cung dự án mới của phân khúc căn hộ hạng sang. Một số đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, việc khan hiếm nguồn cung này có thể sẽ đẩy giá căn hộ hạng sang tiếp tục tăng trong những năm tới. Trước đó, căn hộ hạng sang trung tâm Quận 1 đã liên tục tăng giá sơ cấp.

Theo thống kê của CBRE, năm 2019 giá căn hộ hạng sang đã tăng tới 17% so với năm 2018, cán mốc trung bình trên 6.000 USD/m2. Cũng theo đơn vị này, quý 1 năm 2020, không có dự án căn hộ hạng sang nào được mở bán. Trong khi giá tiếp tục tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức trung bình 6.322 USD/m2.

Phân khúc hạng sang chỉ chiếm khoảng 6% trong tổng nguồn cung chào bán mới

Tiềm năng tăng giá của BĐS hạng sang trung tâm quận 1

Số lượng dự án căn hộ hạng sang đang triển khai xây dựng và cung cấp nguồn cung mới ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay; chưa kể phân khúc này cũng đòi hỏi rất nhiều yếu tố khắt khe từ nhà đầu tư cũng như khách hàng mua để ở. Đáng chú ý có dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland đang triển khai xây dựng tại vị trí hai mặt tiền đường Cô Bắc – Cô Giang thu hút quan tâm của giới đầu tư.

Dự án này nằm gần công viên 23/9, chỉ cách phố Tây Bùi Viện và chợ Bến Thành chừng vài phút đi bộ. Mục tiêu của Novaland là phát triển một tổ hợp thương mại – căn hộ hạng sang xứng tầm tại trung tâm Quận 1. Trên diện tích 14,000m2, dự án được xây dựng với 3 tòa tháp, 4 tầng hầm đậu xe ô tô và khu công viên cây xanh rộng tới 4.200m2 được cho là những tiện ích “hiếm có” ở khu trung tâm đắt đỏ.

The Grand Manhattan với khoảng 1.000 căn hộ hạng sang từ 1 đến 3 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu đa dạng của giới nhà giàu cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nhu cầu về BĐS cao cấp nói chung, căn hộ nói riêng tại trung tâm TP. HCM không ngừng tăng qua các năm. Theo ước tính của CBRE, năm 2018 chỉ có 23% các căn hộ cao cấp được bán cho người dân địa phương, trong khi số lượng khách Trung Quốc đại lục chiếm tỷ lệ lớn nhất, sau đó là các khách hàng Hàn Quốc và Hồng Kông. Còn theo nghiên cứu của DKRA thì những dự án mới có vị trí đắc địa tại TP.HCM còn thu hút nhà đầu tư phía Bắc, nhất là giới đầu tư Hà Nội thường chiếm khoảng 15-20%.

Hãng nghiên cứu Boston Consulting Group gần đây cho biết, tầng lớp trung lưu và giàu có của Việt Nam đang tăng trưởng rất nhanh, được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi quy mô vào năm 2020. Người nước ngoài quan tâm việc mua tài sản ở Việt Nam cũng tăng lên đáng kể khi luật cho phép được sở hữu 30% tổng lượng căn hộ trong một dự án. Đây là một nguồn cầu khá lớn cho thị trường BĐS hạng sang và cao cấp. Vì thế, mới đây một số cơ quan, tổ chức như Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và Hội môi giới đã đề xuất nới “room” sở hữu BĐS cho người nước ngoài tại mỗi dự án. Nếu được thông qua thì đây sẽ là một cú hích mới để phân khúc hạng sang tiếp tục bứt phá.

Với những yếu tố trên, nhiều chuyên gia BĐS nhận định, BĐS hạng sang trung tâm các thành phố lớn tại Việt Nam vẫn còn dư địa và tiềm năng lớn, giá có thể sẽ còn tăng. CBRE cho rằng phân khúc này sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Mặt bằng giá căn hộ hạng sang trung bình từ 5.000 – 10.000 UDS/m2 thấp hơn đáng kể so với các thành phố khác tại Châu Á như Bangkok, Kualar Lumpur, Singapore hay Hồng Kông, trong khi tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đang ở mức hấp dẫn 6-8%.