Bất cập trong cấm chuyển lãi kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp gặp khó

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS đã có những bước phát triển mạnh mẽ, trong đó việc các doanh nghiệp BĐS không chỉ tập trung trong lĩnh vực này mà đã mở rộng sang nhiều ngành nghề khác, tạo thêm nhiều giá trị gia tăng cho doanh nghiệp cũng như sự đóng góp cho sự phát triển kinh tế xã hội. Theo khảo sát cho thấy, các tập đoàn đa ngành nghề trong đó có BĐS là mũi nhọn đang là xu hướng tất yếu, điều này hoàn toàn dễ hiểu trong bối cảnh hội nhập.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề đang được các doanh nghiệp BĐS quan tâm là việc quy định chỉ cho phép bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh BĐS với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác của luật mà không được ngược lại đã vô tình gây khá nhiều “khó dễ” cho doanh nghiệp.

Quy định cấm chuyển lãi trong kinh doanh BĐS đang tồn tại bất cập cần sửa đổi. Ảnh: Duy Anh

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành chia sẻ, xu hướng hiện nay có những doanh nghiệp từ BĐS nhảy sang làm ngành nghề khác, và cũng có trường hợp một số doanh nghiệp làm nghành nghề khác nhảy vào BĐS. Vấn đề đặt ra là nếu Nhà nước cho phép họ kinh doanh thêm một số ngành nghề thì về nguyên tắc, các ngành nghề đó là thành phần trong một cơ thể. Ông Đực lấy dẫn chứng các thành phần đó giống như bình nước thông nhau. Nguyên tắc cho phép người ta lấy lỗ ngành nghề khác bù cho BĐS hay ngược lại. Chuyện thông nhau là đương nhiên của doanh nghiệp đa ngành nghề, mà luật pháp cho phép.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiêp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong kiến nghị gửi đến Thủ tướng Chính phủ cuối tháng 4 vừa qua cho rằng quy định doanh nghiệp được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh bất động sản bị thua lỗ, nhưng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù trừ cho các hoạt động khác bị thua lỗ là bất hợp lý. Theo ông Châu, quy định này không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm.

Quy định đã lỗi thời cần thay đổi

Luật thuế 32/2013/QH 13 sửa đổi luật thuế TNDN ghi rõ, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Còn theo Nghị định số 218/NĐ-CP, Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế TNDN, trường hợp trong các kỳ tính thuế trước, DN đang bị lỗ thì phải chuyển lỗ tương ứng với các hoạt động có thu nhập… và được lưu ý là không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Thực tế, doanh nghiệp đã nhiều lần góp ý sửa đổi quy định này.

Tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật thuế được xây dựng cuối năm 2014, Bộ Tài chính có đề xuất sửa đổi điều này trong phần liên quan đến Luật thuế TNDN. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ cho bổ sung quy định doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng BĐS với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo cơ quan soạn thảo, điều này là phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt, nó sẽ tạo cơ sở để  góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu. Tuy nhiên, đề xuất này sau đó vẫn chưa thành hiện thực.

Thực tế, theo các doanh nghiệp BĐS, việc áp dụng các quy định để quản lý là cần thiết, tuy nhiên trong thời điểm hiện nay vấn đề này không còn phù hợp. Ông Nguyễn Ngọc Thành , Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, quá trình hình thành các chính sách có mục tiêu quản lý ở những giai đoạn khác nhau. Quy định cấm chuyển lãi chỉ đúng được một phần ở giai đoạn đầu của thị trường BĐS. Cho tới nay quy định này càng bộc lộ nhiều bất cập. Đó là một sự phân biệt, thiếu bình đẳng trong các hoạt động kinh tế của nền kinh tế thị trường. “Quy định phân biệt này không nhằm được mục tiêu nào cả mà chỉ gây ra khó khăn cho hoạt động kinh tế của DN mà thôi”, ông Thành nói.

Phân tích của lãnh đạo HH BĐS Việt Nam cho thấy, quy định dần dần bộc lộ sự vô lý, bất hợp lý khi mình tách ra khỏi các hoạt động chung của DN. Bản thân doanh nghiệp chỉ hoạt động theo luật nhà nước cho phép và hiện nay là luật DN mới càng khẳng định cho phép hoạt động đa năng, đa ngành chỉ không được làm những cái gì luật không cho phép.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico, quy định cấm chuyển lãi trong kinh doanh bất động sản áp dụng để thu được nhiều thuế khi thời điểm bất động sản đang sốt. Năm 2013, quy định này đã được sửa theo hướng, nếu hoạt động chuyển nhượng BĐS lỗ thì được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất, kinh doanh khác trong kỳ tính thuế, nên cũng khắc phục được cơ bản sự bất hợp lý đối với chính hoạt động này. Nhưng  nó vẫn rất bất hợp lý đối với hoạt động sản xuất kinh doanh chung của doanh nghiệp, nếu như chỉ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi, còn các hoạt động khác lỗ.

Ông Đức kiến nghị cần phải thay đổi theo hướng hạch toán lỗ lãi chung với các hoạt động sản xuất kinh doanh khác, để bảo đảm sự công bằng, hợp lý, và không gây khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này cũng đồng nhất với quan điểm của của đại diện các doanh nghiệp cũng như chuyên gia BĐS kiến nghị Nhà nước, Chính phủ mà trực tiếp là Bộ Tài chính nên nghiên cứu điều chỉnh quy định cấm chuyển lãi từ kinh doanh bất động sản cho phù hợp hơn với thực tiễn hiện nay.