Triển vọng thị trường bất động sản 2020

2019, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh

Năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện vai trò quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác. Dù vậy, năm 2019, theo xu hướng của nền kinh tế cũng vẫn gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút.

Theo giới phân tích, năm 2019, thị trường bất động sản trải qua một năm không có quá nhiều biến động nhưng ở một vài phân khúc, vẫn có những con song ngầm. Và trong thời điểm cuối năm, câu chuyện về đầu tư, kinh doanh sản phẩm condotel tại dự án Cocobay đã gây sự chú ý của hầu hết giới đầu tư bất động sản. Vấn đề về pháp lý, về phân chia lợi nhuận… của loại hình này hiện vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng trong bức tranh thị trường bất động sản 2019

Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, bức tranh thị trường bất động sản 2019 có một số điểm nhấn khá thú vị. Đó là thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Tuy còn nhiều khó khăn, song do nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày một hiệu quả nên đã tạo ra những kết quả tích cực về tăng trưởng kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô.

Điểm nhấn thứ hai chính là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Cơ cấu dân số Việt Nam là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Ba là, dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Có thể nói, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế, nhất là trong bối cảnh các bộ ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt. Xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô, đẳng cấp, nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển rất nhanh.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Thứ tư là, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn. Về thu hút FDI điểm nổi bật là bất động sản khu công nghiệp – 69% nguồn vốn FDI vào thị trường Việt Nam đang được đưa vào khu vực sản xuất. Bất động sản là nhóm ngành thứ 2 thu hút vốn FDI với sự thay đổi mạnh mẽ về quốc gia và khu vực đầu tư vào Việt Nam. Nếu trước đây Nhật Bản, Hàn Quốc là 2 quốc gia đầu tư FDI vào Việt Nam lớn nhất thì năm nay nguồn vốn FDI lớn nhất lại đến từ Hồng Kông. 

2020 thị trường sẽ tiếp tục phát triển?

Cuối năm 2019, một tin “không vui” với thị trường bất động sản khi Ngân hàng Nhà nước chính thưc ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng BĐS đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30%, nhưng từ năm 2014, đã bất ngờ được NHNN nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong ba năm tới.

Theo các chuyên gia, năm 2020 bất động sản du lịch sẽ thêm phát triển

Dù trước thời điểm chuyển tiếp sang năm 2020 với tín hiệu không vui nhưng theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, năm 2020, đánh giá các tác động tới thị trường bất động sản là tích cực do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi. Mấy năm gần dây, thương mại toàn cầu giảm mạnh, năm tới phục hồi sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư. Đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào bất động sản cũng có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.

“Về tổng thể, cầu có thể tăng, giá có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường"’, ông Nghĩa nhận định.

Một vấn đề được thị trường quan tâm trong năm 2020 là bất động sản nghỉ dưỡng trong đó có condotel bởi câu chuyện “nửa đường đứt gánh” của Cocobay Đà Nẵng. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, các dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại. Ông Võ cho rằng ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án năm 2019 chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi. 

Tuy nhiên, theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn CEO, vụ việc condotel gây xôn xao là sự việc cá biệt. Ông Bình nhìn nhận   condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng. Từ góc độ doanh nghiệp, ông Bình cho rằng, thủ tục pháp lý cho loại hình condotel là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt.

Nhận định về các phân khúc bất động sản 2020, Chủ tịch của CEO cho rằng các phân khúc đều còn dư địa lớn. “Chúng ta có 100 triệu dân, dân số trẻ; độ tuổi từ 15 trở lên có đến 55 triệu người, có 26 triệu hộ gia đình. Tầng lớp trung lưu có 30 triệu dân, dự kiến tăng lên 40 triệu vào năm 2025. Sức mua và nhu cầu nhà ở rất lớn, các phân khúc đều có cơ hội. Thu nhập của người dân ngày càng cao, nên nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng trong những năm tới”, ông Bình nói.

Từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. hưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh.

Theo ông Khởi, năm 2020 sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh. Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.

“Đầu năm 2020, bất động sản du lịch phát triển và sẽ thêm phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về bất động sản và du lịch đã được tổ chức và cũng đã nhờ cơ quan Nhà nước tham gia. Các tỉnh đang bắt đầu nhận ra cơ hội và điều chỉnh”, ông Khởi nhận xét thêm.

Năm 2020, dù tham gia đầu tư với bất cứ phân khúc bất động sản nào thì các chuyên gia đều cho rằng nhà đầu tư cần đưa ra phương án phù hợp sự vận động của thị trường. Khách hàng cần nghiên cứu xem xét kỹ sản phẩm của chủ đầu tư. Uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định, khách hàng sẽ nhìn vào thương hiệu lớn để mua; Thương hiệu làm sản phẩm đa dạng, tiềm lực tài chính mạnh sẽ đựơc lựa chọn.