Thi hành Luật Đất đai năm 2013 còn nhiều vướng mắc phải tháo gỡ

Khó khăn cho đô thị lớn

Theo UBND Tp Hồ Chí Minh, một số nội dung quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các văn bản khác có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ về mặt nhận thức và áp dụng, việc ban hành văn bản hướng dẫn còn chậm. Không chỉ vậy, các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đầu tư và xây dựng không ổn định, sửa đổi, bổ sung nhiều lần; trong khi cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ liên lại phải dựa trên nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự…

Tại các đô thị lớn, như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Đà Nẵng việc quản lý các công trình ngầm và các công trình trên cao chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây khó khăn cho công tác quản lý.

Công trình mới ở Đà Nẵng

Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo báo cáo của UBND Tp Hồ Chí Minh, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (1/7/2014) đến nay, toàn thành phố đã cấp 1.408.046 giấy chứng nhận Giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 92,4% trên tổng số 1.523.578 nhà, đất trên địa bàn. Hiện thành phố vẫn còn 116.632 trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận do không đủ điều kiện hoặc do người dân không có nhu cầu cấp giấy. Bên cạnh đó, UBND Tp Hồ Chí Minh đã ban hành 7 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai. Qua kiểm tra, rà soát văn bản pháp luật đất đai thuộc thẩm quyền của UBND thành phố đã bãi bỏ 23 văn bản, giữ nguyên 16 văn bản và thay thế 35 văn bản. Thành phố cũng đã xử lý thu hồi đất đối với 9 dự án chậm tiến độ có tổng diện tích 189,4ha; đấu giá quyền sử dụng đất thành công 7 khu đất với tổng diện tích 1,4197 ha, qua đó đóng góp gần 150 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước.

Thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét bổ sung hướng dẫn giải quyết cấp giấy chứng nhận (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) đối với trường hợp nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ mà người đang sử dụng đất nhận chuyển nhượng, mua bán bằng giấy tay từ sau ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 nhưng đang sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại. Thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, giải quyết cấp giấy chứng nhận (với mục đích đất ở) đối với đối tượng thực sự khó khăn, thuộc diện chính sách do nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp sau ngày 1/7/2004 nên không được cấp Giấy chứng nhận.

Tại Bắc Kạn, Sở Tài nguyên và Môi trường sự thiếu nhất quán giữa nội dung luật và văn bản hướng dẫn thi hành đang là điểm khó xử lý. Cụ thể như, Điều 105 của luật quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường, không quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, tại Điều 37, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành lại quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài.

Thu hồi đất và bồi thường nhìn từ hai phía

UBND Tp Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem lại quy định bồi thường đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao. Ngoài ra bổ sung hướng dẫn cho phép gửi tiền bồi thường vào tài khoản ngân hàng đối với những trường hợp người sử dụng đất đồng ý bàn giao đất bị thu hồi để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án…

Trước đó, tại buổi làm việc, với đoàn công tác Bộ Tài nguyên và Môi trường cuối tháng 5 vừa qua,  UBND TP Hà Nội đã kiến nghị với Bộ TN&MT 5 nhóm vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP gồm có: Các vấn đề liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; các vấn đề liên quan đến cấp sổ đỏ, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; các vấn đề vướng mắc trong công tác xác định giá; vấn đề về bồi thường hỗ trợ tái định cư; các vấn đề trong việc xử lý vi phạm đất đai. Theo Phó Chủ tịch UBND Tp Hà Nội Vũ Hồng Khanh, trên địa bàn Hà Nội có khảng 80% các dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm thu hồi đất, phải tự thương lượng với dân, dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Nếu không giải quyết được vấn đề này sẽ rất vướng cho các chủ đầu tư, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh  Bắc Kạn cũng nêu nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến công tác thi hành Luật Đất đai 2013. Như Điều 114 của Luật không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP lại quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất…

 Có những văn bản lại có những điều mâu thuẫn với nhau. Ví dụ, khoản 5, Điều 34, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: đối với đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 có nguồn gốc do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần và cho cả thời gian thuê thì người có đất thu hồi không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư và đất còn lại theo Nghị định 197/2004/NĐ - CP… Tuy nhiên, tại Điều 35 của Nghị định này lại quy định: Nghị định này thay thế Nghị định 197/2004/NĐ - CP…

 Trước đó, trong một buổi tọa đàm, liên quan đến vấn đề giá bồi thường khác nhau giữa Nhà nước thu hồi và dự án do các doanh nghiệp thu hồi, ông Lại Đức Thành, một nông dân đến từ tỉnh Hà Nam cho biết, dù là tỉnh giáp ranh với Hà Nội nhưng giá bồi thường thu hồi đất ở Hà Nam thấp nhất trong 6 tỉnh đồng bằng Bắc Bộ.

Ngoài ra, từ năm 2009 đến nay, giá đất bồi thường thu hồi cho 1m2 đất nông nghiệp tại Hà Nam vẫn không thay đổi, giữ nguyên ở mức 40.000 đồng/m2. Mức bồi thường này, theo bình luận của ông Thành là “chỉ bằng một bát phở”. Cùng với một số nội dung bồi thường đi kèm như đào tạo nghề, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp… tổng cộng 1m2 đất nông nghiệp được bồi thường khoảng 135.000 đồng. Tính trên 1 sào đất, tổng số tiền bồi thường vào khoảng 49 triệu đồng/sào.

Ông Thành cũng cho rằng, nếu doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân thì giá bồi thường thường vào khoảng trên dưới 100 triệu đồng/sào. “Mức giá bồi thường, thu hồi đất do doanh nghiệp tiến hành khác xa so với do Nhà nước thu hồi. Tôi cho rằng Nhà nước cần quan tâm hơn đến lợi ích của người dân, giá đất bồi thường cần sát với giá thị trường, phù hợp với các vùng miền”, ông Thành nêu ý kiến.

Liên quan đến vấn đề thu hồi đất, luật sư Lê Đức Tiết, nguyên Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ pháp luật, Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, bất cập lớn nhất trong chính sách thu hồi đất là không đưa ra được căn cứ để định giá đất, nói cách khác là căn cứ xác định giá không rõ ràng.