Quy định nhà cao tầng phải có tối thiểu 3 tầng hầm: Còn nhiều băn khoăn

Bên cạnh việc ủng hộ một chủ trương nhằm góp phần giải quyết sự thiếu hụt về giao thông tĩnh trên địa bàn TP. Hà Nội thì vẫn còn những băn khoăn cho rằng quy định đưa ra vội vàng và chưa phù hợp với thực tế.

Dự án nhà cao tầng phải có tối thiểu 3 tầng hầm

Theo thông báo của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, với các dự án nhà cao tầng khi kiểm tra hồ sơ nếu không đủ 3 tầng hầm với chức năng để xe, cần yêu cầu các chủ đầu tư bố trí tối thiểu 3 tầng hầm làm chỗ để xe cho bản thân công trình và khu vực xung quanh. Đối với các đồ án, dự án đã xong về thủ tục quy hoạch, kiến trúc nhưng chưa đầu tư xây dựng, nay có nhu cầu điều chỉnh về quy hoạch, kiến trúc hoặc trả lời văn bản liên thông cho các Sở, ngành liên quan các phòng được giao thẩm định yêu cầu chủ đầu tư bổ sung tầng hầm đỗ xe nếu chưa đủ từ 3 tầng hầm trở lên.

Trường hợp chỉ điều chỉnh về kiến trúc mà giữ nguyên các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt thì yêu cầu chỉnh sửa bản vẽ, phương án kiến trúc đủ 3 tầng hầm để xe và xác nhận điều chỉnh phương án kiến trúc đã bổ sung tầng hầm.

Cũng liên quan tới vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng đã có văn bản hỏa tốc chỉ đạo các Sở, ngành chức năng. Cụ thể, UBND TP. giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, phối hợp với các Sở Xây dựng, Giao thông Vận tải, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường... nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, chính sách để cụ thể hóa nội dung chỉ đạo của Thành ủy, báo cáo UBND thành phố trong tháng 5/2016.

Văn bản nêu rõ, kết quả nghiên cứu, đề xuất phải làm rõ những nội dung chủ yếu như: thẩm quyền, hình thức ban hành chính sách; sự đồng bộ, phù hợp của các biện pháp, chính sách đề xuất với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành; phân loại các nội dung quản lý để có chính sách áp dụng phù hợp (phân loại theo mô hình đầu tư: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, công trình công cộng, công trình hỗn hợp; theo quy mô đầu tư; theo không gian áp dụng: Nội thành, ngoại thành… các điều kiện về kỹ thuật khi xây dựng tầng hầm nhằm đảm bảo khả năng kết nối hệ thống các công trình ngầm; vấn đề chuyển tiếp khi áp dụng chính sách).

Quy định của Hà Nội yêu cầu nhà cao tầng phải có tối thiểu ba tầng hầm hiện đang còn nhiều tranh cãi                     

Ông Trần Ngọc Chính, Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, quy định này sẽ sớm được đưa vào luật. Ông Chính nhận xét, bây giờ, người có nhu cầu mua nhà không chỉ để giải quyết vấn đề chỗ ở, mà họ còn quan tâm tới những dịch vụ xung quanh. Thực tế hiện nay, các khu đô thị đang xây dựng cho 50 năm và trên 50 năm, chúng ta phải xây dựng một cách tốt nhất.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhận định, chỗ đậu xe hiện nay đang là vấn đề nhức nhối tại các khu dân cư. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế thì doanh nghiệp bất động sản cần phải chia sẻ khó khăn với toàn xã hội. Điều này cũng có lợi cho bản thân doanh nghiệp và người mua nhà.

Băn khoăn về chi phí đầu tư

Mặc dù chủ trương đưa ra được nhiều người ủng hộ, song đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, nếu theo quy định này chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí đầu tư xây dựng dự án, làm tăng chi phí giá thành sản phẩm và không phải chủ đầu tư dự án cao tầng nào cũng có thể đáp ứng được 3 tầng hầm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest), nhìn nhận chủ trương này là hết sức thiết thực. Tuy nhiên, không nên cứng nhắc khi bắt buộc dự án phải có bao nhiêu tầng hầm, mà nên quy định về tỷ lệ chỗ đậu cho một dự án. Ông Hiệp tính toán, với tầng hầm thứ nhất, chi phí sẽ bằng khoảng 1,1 chi phí một tầng nổi, tầng hầm thứ 2 là 1,2 tầng nổi và tầng thứ 3 chi phí sẽ sẽ tăng cao đến 1,5 tầng nổi. Theo dự kiến đến năm 2020 chỉ khoảng 75 - 80% dân số có khả năng mua ôtô. Vì vậy, quy định nên áp dụng cụ thể chủ đầu tư phải đảm bảo được 80% chỗ đỗ ôtô cho cư dân thì hợp lý hơn, tránh trường hợp đánh đồng tất cả sẽ gây ra sự lãng phí không đáng có trong quá trình xây dựng.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, xét ở một khía cạnh khác thì những người mua nhà ở phân khúc trung bình sẽ bị ảnh hưởng. Đối với những dự án nhà giá rẻ, khi doanh nghiệp đang được nhà nước hỗ trợ cả về chính sách và vốn để hạ giá thành, tạo điều kiện sở hữu nhà cho người nghèo thì hiện nay quy định này lại đẩy chi phí xây dựng lên cao, đồng nghĩa với giá nhà cũng tăng theo. “Tôi cho rằng quy định cần phải chi tiết, cụ thể hơn, tránh trường hợp yêu cầu chung chung, đánh đồng tất cả gây bức xúc cho doanh nghiệp”, ông Nam nói.

Ông Nam phân tích, có 3 tiêu chí cần quan tâm khi áp dụng quy định dự án cao tầng phải xây 3 tầng hầm.

Thứ nhất là vị trí, Hà Nội có khu trung tâm, ngoại thành vùng ven, cũng có khu vực nông thôn. Khu vực trung tâm với áp lực hạ tầng lớn thì dự án cao tầng phải có 3 tầng hầm là điều hợp lý. Tuy nhiên, một dự án chung cư nằm tận Sóc Sơn thì việc xây dựng 3 tầng hầm thực sự là lãng phí không cần thiết.

Thứ hai là quy mô công trình, thế nào được gọi là nhà cao tầng. Hiện nay, nhà có 7 tầng trở lên đã được gọi là nhà cao tầng. Không thể bắt doanh nghiệp xây 1 khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm. Đây thực sự là điều vô lý và không khả thi. Ngoài ra quy mô dự án cũng là một điều đáng để bàn, một dự án có đến 7 - 8 tòa nhà cao tầng, có tòa nhà nằm ở trục chính, có tòa nằm ở trục phụ. Nếu bắt tòa nào cũng phải xây dựng 3 tầng hầm thì không hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đồng quan điểm với ông Nam và cho rằng quy định về nhà cao tầng phải có tối thiểu 3 tầng hầm chắc chắn sẽ làm tăng vốn đầu tư cho dự án, từ đó giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng theo. Theo ông Châu, chủ trương là thiết thực nhưng không nhất thiết phải là 3 tầng hầm mà cần phải có quy định từng loại dự án, từng khu vực chứ không phải phù hợp với mọi trường hợp.

Trước lo ngại của doanh nghiệp, ông Lê Vinh, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, chủ trương này sẽ không xung đột hay trái quy định hiện hành bởi theo quy chuẩn đối với nhà cao tầng hiện nay như: Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); đối với nhà ở xã hội cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe)... là tiêu chuẩn tối thiểu, còn nhu cầu tăng cao do sự phát triển của thực tế thì việc tăng diện tích tầng hầm là đúng. Điều này cần giải quyết khi Hà Nội đang thiếu chỗ cho giao thông tĩnh phải đỗ xe trên vỉa hè.

Cũng theo ông Vinh, các Sở ngành sẽ phải họp bàn để tham mưu cho thành phố xem công trình nào sẽ áp dụng quy định này. “Tóm lại là phân loại công trình, nội thành, ngoại thành thế nào, rất nhiều yếu tố. Hướng dẫn cụ thể thế nào còn đang bàn, chứ không có chuyện bắt buộc tất cả các công trình đều phải có tối thiểu 3 tầng hầm”, ông Vinh khẳng định.