Mục tiêu xây 35.000 căn nhà ở xã hội tại TP.HCM khó khả thi

Theo quyết định số 4151/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu giai đoạn này dự kiến phát triển 2.500.000 m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương đương 35.000 căn NƠXH (bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên). Trong đó, diện tích sàn NƠXH cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500.000 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 20% diện tích NƠXH).

Theo quyết định trên, giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu phát triển NƠXH trong danh mục là 47 dự án, trong đó 10 dự án NƠXH sử dụng quỹ đất ở 20%. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện NƠXH trên quỹ đất 20% này thì giao chủ đầu tư đó thực hiện.

Bất cập "chồng" khó khăn

Tuy nhiên, mục tiêu này đến nay vẫn là bài toán nan giải với một thành phố “đất chật, người đông”. Trong đó, trở ngại lớn nhất đến từ việc sụt giảm quỹ đất cho phân khúc nhà ở giá thấp, vốn eo hẹp và chính sách đầu tư vướng nhiều bất cập.

Nhiều năm qua, một nghịch lý tồn tại trên thị trường BĐS là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Khi mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở giá bình dân.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, giá cao nên không dễ làm NƠXH.

Ngoài ra, khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Do đó, điều này không thu hút chủ đầu tư xây nhà ở xã hội.

Ví dụ, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá Nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao.

Chưa kể, nguồn vốn cũng là vấn đề. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá được.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định như hiện nay là thiếu khả thi. Theo ông Châu, từ lúc việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015, Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm đều không ai thực hiện quy định này.

Luật Đầu tư mới yêu cầu trình dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch nhưng tất cả quy hoạch ở TP.HCM hiện không có chỗ nào phù hợp với thông số nhà ở xã hội. Nghị định 100 cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho nhà ở xã hội nhưng khi tăng vậy nó lại không phù hợp với quy hoạch.

Bởi vậy, cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

Vậy là có 3 yếu tố tạo nên nhà ở xã hội là quỹ đất, nguồn vốn và cả chính sách đầu tư thì khó, đến bất khả thi cả 3.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trung bình cứ sau mỗi 5 năm, dân số TP. Hồ Chí Minh ước tính tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, phần lớn là những đối tượng có nhu cầu mua NƠXH như người có thu nhập thấp, sinh viên, người nhập cư, di cư...

Song, những năm gần đây quỹ đất, nguồn vốn và chính sách đầu tư đều khó khăn, và đây được là những nút thắt cần tháo gỡ trong phát triển NƠXH tại TP hiện nay và thời gian tới.

Vì vậy, các chuyên gia gợi ý, để doanh nghiệp quan tâm tới NƠXH, nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn và tạo điều kiện rút ngắn thủ tục hơn.

Nếu không nhanh chóng tính đến những giải pháp đồng bộ, mục tiêu hoàn thành 35.000 căn NƠXH trong 5 năm tại TP sẽ khó khả thi: “Để tháo gỡ nút thắt này, cần đặc biệt chú trọng tạo quỹ đất xây NƠXH với giá phù hợp”, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực đề xuất với báo chí.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng chia sẻ với báo chí, các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH cần có thời gian thực hiện lâu dài và có lộ trình cụ thể. Dù Nhà nước đã rất quan tâm đến vấn đề này, thì thời gian tới vẫn rất cần thêm sự đồng hành của cả các địa phương, doanh nghiệp, người dân hưởng ứng tham gia.

Đối với các đối tượng không có khả năng về tài chính như người thu nhập thấp tại TP hay công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất thì chính quyền TP cần có cơ chế, chính sách để giúp họ tiếp cận mô hình NƠXH phù hợp.

Ngoài giải quyết các vướng mắc đã nêu, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng đề cập tới giải pháp thị trường NƠXH. Bởi hiện có những người cần bán gấp căn hộ NƠXH nên phải dùng giấy tay khi chưa đủ thời hạn 5 năm. Nên cho phép người sở hữu NƠXH được bán lại cho người đủ tiêu chuẩn khác, tránh thị trường ngầm.