M&A ngành bất động sản: Nhà đầu tư quan tâm nhưng... chưa "chốt"

M&A bất động sản dự báo tăng mạnh

Hội môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) nhận định, thời gian gần đây, hoạt động M&A dự án BĐS nhận được nhiều sự quan tâm.

Đầu năm 2022, hoạt động M&A diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Các doanh nghiệp bất động sản thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn, từ dự án căn hộ cho đến các bất động sản công nghiệp, văn phòng. Tổng giá trị các giao dịch M&A quý 1/2022 cao hơn cả tổng giá trị năm 2019-2021.

Sang năm 2023, bước vào giai đoạn "dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến DN phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác. Thị trường M&A hứa hẹn tăng nhiệt với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn.

Tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Trong khi đó cũng có rất ít nhà đầu tư BĐS trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch các thương vụ tỷ USD được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BĐS hiện vẫn đang "hấp dẫn", thu hút sự quan tâm của một lượng lớn các tổ chức trong và ngoài nước.

Theo các chuyên gia, năm 2023-2024 có thể là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập (M&A) do nhiều chủ đầu tư khát vốn, cần bán tài sản để vượt khó.

Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, giữa lúc nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đối mặt khó khăn về nguồn vốn lẫn pháp lý, hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền. Trong đó, nhóm nhà đầu tư gốc Á với lợi thế gần về vị trí địa lý và có một số tương đồng về văn hóa, đồng thời đã hiện diện tại thị trường Việt Nam, sẽ dễ tiếp cận các thương vụ M&A ngay khi các nhà phát triển bất động sản trong nước cởi mở hơn trong quá trình mặc cả, đàm phán.

Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023-2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản, khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.

Nhà đầu tư chưa... "chốt"

"Nhận thấy tiềm năng của lĩnh vực đặc biệt này, một số DN đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện", VARS nhận định.

Theo VARS, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án BĐS tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia… Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%.

Trong khi đó, DN rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn "tiếc", đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục người mua.

"Hiện, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý", VARS cho biết.

Để có thêm nhiều thương vụ thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. Kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. Dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới, tạo "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường.