Ký hợp đồng chuyển nhượng đất để đảm bảo vay tiền có bị mất đất?

Bạn đọc Nguyễn Hoàng Minh hỏi: Vừa qua tôi có nhu cầu kinh doanh bán quần áo để kiếm thêm thu nhập và cần một khoản tiền 400 triệu đồng để trang trải cho những dự định về kinh doanh của mình. Qua các mối quan hệ tôi được người quen giới thiệu tìm đến ông Nguyễn Văn A để vay tiền. Ông A đồng ý cho tôi vay số tiền 400 triệu đồng trong vòng một năm với điều kiện là tôi phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với thửa đất của tôi mà tôi đang đứng tên tại xã X để đảm bảo cho khoản vay đó. Ông A hứa là sau một năm nếu tôi trả đủ cả gốc lẫn lãi thì sẽ chuyển nhượng lại cho tôi. Lúc đó vì cần tiền nên tôi đã đồng ý.

Hai bên thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trước tại văn phòng công chứng và sau đó thực hiện viết giấy vay tiền sau. Trong nội dung giấy vay tiền hai bên có đề cập đến việc ông A yêu cầu tôi chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho việc vay tiền và cũng ghi rõ là khi nào tôi thanh toán đủ số tiền thì ông A sẽ chuyển nhượng lại cho tôi. Giấy vay tiền viết tay và có chữ kí của hai bên, nhưng không công chứng. Đến nay, sau một năm khi tôi thanh toán đầy đủ cả gốc và lãi thì tôi mới biết ông A đã tự ý sang tên miếng đất của tôi cho ông ấy và thửa đất đó giờ đã đứng tên ông A.

Việc chúng tôi thực hiện kí kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc vay tiền như vậy có đúng quy định pháp luật không? Trong trường hợp này thì tôi có thể lấy lại được đất của mình không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo vay tiền là không đúng quy định

Giải đáp về vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết: Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Hợp đồng vay tài sản”. Theo đó “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, cho nên, việc hai bên thực hiện giấy vay tiền viết tay thì giấy vay tiền vẫn có hiệu lực pháp luật.

“

"Chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo vay tiền là không đúng quy định..."

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự” theo đó “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra còn phải thỏa mãn một số điều kiện cần thiết tại Điều 189 đến Điều 194 của luật này.

Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình. Điểm a khoản 3 Điều 167 của luật này quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, nếu như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng đủ các quy định nêu trên, thì việc chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên căn cứ điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” mà không có văn bản nào quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho việc vay tiền. Cho nên việc ông A yêu cầu bạn chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo”, theo đó “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Như vậy việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền là không đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp này việc chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch giả tạo nhằm mục đích che dấu cho giao dịch vay tài sản, cho nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do yếu tố giả tạo và hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.

Trả hết tiền vay có lấy lại được đất hay không?

Luật sư Tuấn cũng cho biết, hiện nay việc chuyển nhượng QSDĐ để vay tiền sảy ra rất nhiều trong đời sống hiện nay. Lợi dụng lúc người đi vay tiền đang trong tình trạng thiếu thốn, nhiều đối tượng đã yêu cầu người muốn vay tiền phải chuyển nhượng QSDĐ cho mình thì mới được vay tiền và sau đó khi người vay thanh toán đầy đủ thì mới phát hoảng lên và biết người cho vay đã chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.

Do đó nếu người vay không có đầy đủ căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng QSDĐ với mục đích bảo đảm cho việc vay tiền. Tức là thực hiện giao dịch giả tạo để che giấu cho một giao dịch khác, thì bạn có thể bị mất đi thửa đất đó.

Theo luật sư Tuấn, nếu như muốn lấy lại QSDĐ của mình thì người vay tiền phải chứng minh việc chuyển nhượng QSDĐ đó che giấu cho giao dịch vay tiền. Người vay phải chứng minh là không bán đất cho ông A, mà việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền theo yêu cầu của ông A.

Qua các tình tiết “Trong nội dung giấy vay tiền hai bên có đề cập đến việc ông A yêu cầu tôi chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền và cũng ghi rõ là khi nào tôi thanh toán đủ số tiền thì Ông A sẽ chuyện nhượng lại cho tôi”, thì đây là chứng cứ rất quan trọng để chứng minh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được xác lập một cách giả tạo để che giấu cho giao dịch vay tiền.

“Để lấy lại đất, người vay có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền kèm theo những chứng cứ đã có và yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho ông A”, Luật sư Tuấn cho biết.