Hạ tầng bùng nổ, bất động sản phía Nam bước vào chu kỳ mới

Hạ tầng dẫn dắt không gian phát triển mới

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, TP.HCM từ lâu đã đóng vai trò “đầu tàu” kinh tế của cả nước, nhưng chỉ riêng nội lực của thành phố là chưa đủ để tạo nên sự tăng trưởng bền vững trong dài hạn. Điều quan trọng nằm ở việc mở rộng không gian phát triển ra vùng phụ cận, hình thành một cấu trúc đô thị liên hoàn với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – những địa phương có thế mạnh về công nghiệp, logistics và kinh tế biển.

Khi các địa phương này được kết nối bằng hệ thống giao thông đồng bộ, một “siêu vùng đô thị” với quy mô dân số hơn 20 triệu người dần hình thành. Tại đây, các chuỗi đô thị – công nghiệp – cảng biển – sân bay – tài chính không còn hoạt động độc lập, mà liên kết với nhau theo mô hình cộng sinh, tạo ra lực hút lớn cho dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Thực tế, hiện nay TP.HCM đang đóng góp khoảng 27% GDP của Việt Nam. Trong khi đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm tầm quốc gia đang được triển khai như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến cao tốc Bắc – Nam, cầu Cần Giờ, các tuyến vành đai 2 – 3 – 4, cùng mạng lưới metro từng bước được mở rộng. Những công trình này không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn tái cấu trúc hoàn toàn thị trường bất động sản theo hướng đa cực, đa trung tâm.

Ở góc độ thị trường, các chuyên gia cho rằng bất động sản phía Nam đang bước vào một giai đoạn “tái định vị”. Dòng tiền từ giới đầu tư phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về TP.HCM và vùng vệ tinh, trong khi dòng vốn FDI vẫn coi đây là điểm đến chiến lược nhờ quy mô thị trường, vị trí trung tâm Đông Nam Á và hệ sinh thái công nghiệp – dịch vụ sẵn có.

Không chỉ là câu chuyện đầu cơ theo sóng, dòng vốn hiện nay có xu hướng tập trung vào những khu vực được quy hoạch bài bản, có hạ tầng hiện hữu hoặc chắc chắn triển khai trong tương lai gần. Điều này khiến các khu vực nằm dọc theo tuyến metro, vành đai, cao tốc, trục hướng tâm và hướng biển trở thành tâm điểm mới của thị trường.

TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, một chu kỳ tăng trưởng bền vững chỉ có thể hình thành khi hội tụ đồng thời ba yếu tố: nhu cầu ở thật của người dân, năng lực triển khai thực tế của doanh nghiệp và dòng vốn dài hạn ổn định. Khi TP.HCM từng bước di dời các nhà máy, khu chức năng công nghiệp ra khỏi lõi trung tâm, không gian nội đô sẽ được “giải phóng” để tái cấu trúc theo hướng thương mại – dịch vụ – tài chính, còn không gian ở sẽ được mở rộng về phía Đông Bắc và ven biển.

Sự dịch chuyển này tất yếu tạo ra hàng loạt đô thị mới, nơi người dân có thể sinh sống trong môi trường tốt hơn, ít ô nhiễm hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối thuận lợi với trung tâm. Đây chính là động lực thực sự nuôi dưỡng thị trường bất động sản trong dài hạn, thay vì những “cơn sốt” ngắn hạn mang tính đầu cơ như trước.

Cùng với sự bùng nổ của hạ tầng, bất động sản phía Nam đang chứng kiến quá trình phân hóa ngày càng rõ rệt. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, các sản phẩm hạng sang và siêu sang vẫn duy trì sức hấp dẫn, khi nhóm khách hàng là giới thượng lưu, chuyên gia quốc tế và nhà đầu tư lớn ngày càng tăng lên.

Ở chiều ngược lại, tại các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Biên Hòa, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu, phân khúc nhà ở dành cho tầng lớp trung lưu, chuyên gia, người lao động có thu nhập ổn định lại đóng vai trò chủ đạo. Những dự án được quy hoạch theo định hướng TOD, có không gian xanh, tiện ích đầy đủ, kết nối giao thông công cộng tốt và mức giá phù hợp mới thực sự có sức sống lâu dài.

Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Nghị quyết 98 cùng với định hướng xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP.HCM sẽ là chất xúc tác quan trọng cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Với quy mô gần 900 ha, khu tài chính này được kỳ vọng vận hành theo cơ chế linh hoạt, tiệm cận quốc tế, cho phép áp dụng luật nước ngoài trong một số giao dịch, đồng thời đi kèm nhiều ưu đãi về thuế và môi trường đầu tư.

Khi IFC đi vào vận hành, một cộng đồng chuyên gia, nhà đầu tư và tổ chức tài chính toàn cầu sẽ đổ về TP.HCM, kéo theo nhu cầu lớn đối với nhà ở cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại và các dịch vụ cao cấp khác. Đây chính là nền cầu thực, có khả năng tạo ra chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhiều năm cho bất động sản khu vực lõi và vùng lân cận.

Tôn vinh những “người kiến tạo thầm lặng”

Tại diễn đàn, nhiều ý kiến thống nhất rằng: quy hoạch phải đi trước một bước, hạ tầng phải theo kịp tiến độ, và doanh nghiệp là lực lượng cụ thể hóa quy hoạch thành sản phẩm thực tế. Khi ba yếu tố này được vận hành đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng bền vững, giảm thiểu rủi ro và hạn chế tình trạng phát triển tự phát, thiếu kiểm soát như trước đây.

Những dự án bám sát các trục giao thông chính như metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng… được đánh giá sẽ có biên độ tăng giá ổn định và lâu dài hơn. Sau giai đoạn “ngủ đông” từ năm 2022, thị trường hiện đang dần phục hồi khi hàng loạt nút thắt về pháp lý, tín dụng, niềm tin và hạ tầng từng bước được tháo gỡ.

Thực tế cho thấy, không chỉ nhà đầu tư, mà cả người mua ở thực cũng đang quay lại thị trường với tâm lý thận trọng hơn, lựa chọn kỹ càng hơn và ưu tiên các giá trị bền vững thay vì chạy theo đám đông. Đây là tín hiệu của một thị trường đang trưởng thành, minh bạch và ổn định hơn.

Trong khuôn khổ diễn đàn, Lễ Vinh danh các thương hiệu, sản phẩm và dịch vụ bất động sản tiêu biểu của Vùng động lực phía Nam năm 2025 đã được tổ chức, nhằm ghi nhận những đóng góp thiết thực cho quá trình đô thị hóa và nâng cao chất lượng sống.

Top 5 đơn vị tư vấn phát triển dự án hàng đầu Vùng động lực phía Nam năm 2025 gồm: DKRS, Dat Xanh Services, SG Holdings, DKRA Group và WestLand – những doanh nghiệp đã và đang đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối thị trường, tư vấn chiến lược và lan tỏa các mô hình phát triển bền vững.

Ở hạng mục dự án “giá trị thật”, các dự án như The Win City, Bcons New Sky, The Shol i, Maison Grand và Phước Đông New City được vinh danh bởi định hướng phát triển rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo giá trị lâu dài cho cộng đồng cư dân.

Bên cạnh đó, các đại diện tiêu biểu của mô hình TOD như The Global City, Vinhomes Green Paradise, La Pura, The 9 Stellars và Spring Ville cũng được đánh giá cao nhờ tầm nhìn quy hoạch gắn với giao thông công cộng và phát triển đô thị bền vững.

Những doanh nghiệp và dự án này chính là “mắt xích” quan trọng trong quá trình hiện thực hóa quy hoạch, góp phần xây dựng diện mạo mới cho vùng đô thị phía Nam.

Có thể khẳng định, làn sóng phát triển hạ tầng đang không chỉ mở rộng ranh giới đô thị, mà còn tái định hình toàn bộ bản đồ bất động sản khu vực phía Nam. Một chu kỳ mới đang bắt đầu – với không gian rộng mở hơn, chất lượng sống cao hơn và tầm nhìn dài hạn rõ nét hơn. Và trong chu kỳ ấy, hạ tầng chính là chìa khóa dẫn lối cho sự bứt phá bền vững của thị trường địa ốc.