Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Lo ngại còn “chồng chéo” giữa các luật định 

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có Văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội góp ý đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, đơn vị đại diện cộng đồng doanh nghiệp (DN) này cho rằng, một số quy định tại Dự thảo vẫn cần được xem xét để đảm bảo các quy định tại Dự luật này thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Quyền sử dụng đất trong dự án chuyển nhượng

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (phiên bản lấy ý kiến nhân dân) thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”. Có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần, hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận (GCN).

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (BĐS): “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có GCN QSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Theo VCCI, quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, mà phần đất đó không bắt buộc phải có GCN, có nghĩa, không cần phải có GCN.

“Như vậy, giữa hai Dự thảo vẫn chưa thống nhất về GCN QSDĐ của dự án chuyển nhượng” – đơn vị đại diện cộng đồng DN nêu ý kiến.

Cần tránh “chồng chéo” với Luật Đầu tư

Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Điều 42 Dự thảo quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS theo đó:

Trường hợp 1, đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp GCN đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án BĐS thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư;

Trường hợp 2, đối với dự án BĐS không thuộc trường hợp nêu trên thì thẩm quyền được thực hiện như sau: i) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; ii) UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS do UBND cấp tỉnh quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án BĐS đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Bên cạnh đó, Điều 43 Dự thảo quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.

Theo VCCI, quy định trên cần xem xét ở các điểm sau:

Trường hợp (1), quy định này là phù hợp với pháp luật về đầu tư, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa câu chữ để phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn;

Trường hợp (2), nếu dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”, UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư, tức là thực hiện theo trường hợp (1). Như vậy, thiết kế quy định tại Dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào.

Cũng theo VCCI, nếu trường hợp (2) này giải quyết cho các trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được các trường hợp.

“Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện” – VCCI nêu ý kiến.

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

Điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định, trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

VCCI kiến nghị rà soát lại quy định này với Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm. Bởi vì, Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.