Bất động sản

Dư địa tăng giá của các dự án bất động sản đang thu hẹp

Trang Nhi • 17/07/2026 11:34

Thị trường nhà ở đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, khi khả năng định giá của chủ đầu tư không còn dựa vào chi phí phát triển dự án và biên lợi nhuận mà ngày càng phụ thuộc sức mua cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định nhiều năm qua, nguồn cung khan hiếm cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến giá nhà liên tục leo thang, tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển phần lớn chi phí đầu vào sang giá bán nhằm bảo toàn lợi nhuận.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Sau nhiều năm tăng mạnh, mặt bằng giá nhà đã ở vùng cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao và người mua ngày càng cân nhắc kỹ khả năng tài chính. Điều đó khiến doanh nghiệp không còn nhiều dư địa để tiếp tục tăng giá nhằm bù đắp chi phí phát triển dự án như trước.

CEO JLL Việt Nam cho rằng sự thay đổi lớn nhất đến từ phía cầu. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, người mua hiện nay không còn xuống tiền dựa trên kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác và mức giá có tương xứng với những gì nhận được hay không.

Bên cạnh đó, thông tin thị trường ngày càng minh bạch giúp người mua dễ dàng so sánh giữa các dự án, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá.

Dự báo về thị trường thời gian tới, JLL nhận định thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư sẽ không còn là thiếu nguồn cung mà là cân bằng giữa chi phí phát triển dự án và sức hấp thụ của thị trường.

Đơn vị này dự báo trong khoảng 5 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các dự án đã được quy hoạch hoặc công bố. Dù quy mô này chỉ tương đương lượng căn hộ từng được chào bán tại riêng TP HCM giai đoạn 2014-2015, theo JLL đây là tín hiệu cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ từng bước được cải thiện.

Theo bà, khi nguồn cung dần cải thiện và người mua có thêm lựa chọn, dư địa tăng giá của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục thu hẹp. Trong chu kỳ mới, giá bán sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức mua và giá trị thực của sản phẩm thay vì chỉ phản ánh sự gia tăng của chi phí đầu vào.

Điều này cũng đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận chia sẻ một phần áp lực chi phí với khách hàng thông qua việc tối ưu biên lợi nhuận hoặc tăng các chính sách hỗ trợ tài chính để duy trì thanh khoản.