Dòng tiền chưa quay lại phân khúc nghỉ dưỡng

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2017–2019, phân khúc condotel, biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng đang trải qua cuộc thanh lọc khắc nghiệt khi thanh khoản lao dốc, cam kết lợi nhuận đổ vỡ, pháp lý kéo dài và áp lực lãi vay chưa hạ nhiệt.

Khi thị trường đi xuống, tài sản nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái “hai không”, không tạo dòng tiền đủ lớn và cũng không dễ thoát hàng.

Kể từ cuối năm 2025 đến nay, dù tình hình đã khả quan hơn, nhưng áp lực vẫn là rất lớn, trong đó lớn nhất nằm ở việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Dữ liệu thị trường quý I/2026 cho thấy sức hấp thụ tiếp tục suy yếu. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 45%, giảm 7 điểm % so với quý trước. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường chỉ khoảng hơn 2.900 sản phẩm, giảm tới 30% so với quý liền kề.

Riêng phân khúc condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục chìm sâu trong trạng thái trầm lắng. Giao dịch condotel giảm tới 87%, còn biệt thự nghỉ dưỡng giảm hơn 81% so với quý trước. Nguồn cung mới gần như biến mất, thị trường chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho từ các dự án cũ.

Điều đáng nói là dù nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, chia sẻ doanh thu hay kéo giãn tiến độ thanh toán, thanh khoản vẫn không cải thiện đáng kể. Điều đó cho thấy vấn đề lớn nhất hiện nay không còn nằm ở giá bán hay ưu đãi tài chính, mà là niềm tin thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền chưa quay lại là câu chuyện pháp lý kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù Nghị quyết 29 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/5/2026 đã mở ra cơ chế cấp giấy chứng nhận cho một số dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” như condotel hay officetel, nhưng giới chuyên gia cho rằng phạm vi tháo gỡ vẫn khá hạn chế.

Trong sang quý II/2026, triển vọng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá khá thận trọng. Room tín dụng chưa thực sự nới rộng, mặt bằng lãi suất còn cao, trong khi tâm lý nhà đầu tư vẫn dè dặt sau giai đoạn thua lỗ kéo dài.

Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh chưa từng có. Dòng tiền không biến mất, nhưng trở nên chọn lọc hơn rất nhiều. Nhà đầu tư giờ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vận hành thực chất, vị trí chiến lược và gắn với hệ sinh thái du lịch rõ ràng.