Cần xác định giá trị thực của bất động sản

Thị trường đang trải qua những biến động mạnh, song có một quy luật không đổi: Nhu cầu nhà ở thực vẫn chiếm 70-80% tổng nhu cầu toàn thị trường.

Tuy nhiên, thực tế là giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khiến khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng sở hữu chỗ ở ngày càng kéo giãn.

Khi mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên, vấn đề cốt lõi không còn là “vì sao giá tăng”, mà là “giá trị thật của bất động sản nằm ở đâu, căn cứ vào đâu để người mua xác định được giá trị này?”.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, việc xác định giá trị thật của bất động sản không phải quá khó, nhưng cần nhìn nó bằng những thước đo cụ thể, thay vì cảm tính. Ở mỗi loại hình bất động sản, cách tiếp cận lại khác nhau.

Với bất động sản cho thuê, thước đo phổ biến nhất chính là thời gian hoàn vốn. Một sản phẩm cho thuê được xem là có giá trị hợp lý thường có thời gian hoàn vốn khoảng 20 năm. Nếu kéo dài hơn đáng kể, điều đó cho thấy giá bán đã vượt lên khỏi giá trị thực mà dòng tiền khai thác có thể đảm bảo.

Với bất động sản phục vụ nhu cầu ở, thước đo quan trọng lại nằm ở khả năng chi trả của người mua.

Theo các tính toán hiện nay, người Việt Nam phải mất khoảng 30-35 năm để sở hữu một căn hộ, đây là mức khá cao so với chuẩn chung. Nếu con số này rút xuống khoảng 20 năm, mức giá bất động sản có thể được xem là hợp lý hơn. Khi số năm vượt xa ngưỡng đó, rõ ràng giá đã vượt quá giá trị thật của tài sản nhà ở.

“Các con số trên chỉ mang tính tham chiếu. Khi đánh giá giá trị thực của một dự án cụ thể, cần đi sâu vào nhiều yếu tố khác như vị trí, hạ tầng liên kết, chất lượng công trình, tiện ích, pháp lý, tiến độ, dữ liệu giao dịch của khu vực… Tất cả những mảnh ghép này mới tạo nên bức tranh đầy đủ về giá trị thực của một bất động sản, giúp người mua nhà để ở cũng như đầu tư giữ được sự tỉnh táo trong bối cảnh giá thị trường liên tục biến động”, ông Thắng chia sẻ.