'Ăn theo' thông tin tái cấu trúc đô thị, đất vùng ven Hà Nội tăng giá

Tái cấu trúc dân cư để giảm áp lực cho nội đô

Trong báo cáo trình HĐND về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, UBND thành phố Hà Nội đặt ra mục tiêu tái cấu trúc đô thị với việc di dời khoảng 861.000 dân, trong đó giai đoạn 2026-2035 (di dời khoảng 442.000 người tại khu vực sông Hồng, khu vực Hồ Tây và phụ cận, khu vực các tuyến phố trong Vành đai 3); giai đoạn 2036-2045 (di dời khoảng 420.000 người tại khu phố cổ, khu phố cũ và các khu vực còn lại trong Vành đai 3).

Theo UBND thành phố Hà Nội, việc tái cấu trúc mô hình phát triển Thủ đô Hà Nội trong Quy hoạch sẽ theo hướng đô thị đa cực - đa trung tâm, gắn với cấu trúc đô thị đa tầng - đa lớp, nhằm phân bố hợp lý dân cư, không gian sản xuất, dịch vụ và hạ tầng, giảm áp lực cho khu vực đô thị lõi, nâng cao hiệu quả quản trị và chất lượng phát triển đô thị.

Hà Nội là đô thị có mật độ dân số rất cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm; để giải quyết bài toán phát triển mà không phá vỡ cấu trúc di sản hay lấn chiếm không gian mặt nước, không gian xanh, quy hoạch cần chuyển sang khai thác "Tài nguyên không gian" theo chiều thẳng đứng (Đa tầng) và tích hợp các giá trị cốt lõi (văn hóa - sinh thái - kinh tế) trong cùng một không gian (Đa lớp).

Việc tái cấu trúc dân cư sẽ thực hiện theo chủ trương giãn dân để giảm tải áp lực cho nội đô. Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời một phần được bố trí tái định cư tại chỗ, một phần tại các Khu đô thị mới ở các cực tăng trưởng (Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc...) được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại, đầy đủ tiện ích (trường học, bệnh viện, công viên), đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ.

Dự báo trong Quy hoạch, dân số theo kịch bản mở, không khống chế dân số cơ học, mà quản lý phù hợp với ngưỡng chịu tải của hạ tầng, dự báo đến 2045, khoảng 15-16 triệu người; dự báo đến năm 2065, khoảng 17-19 triệu người; các giai đoạn tiếp theo đến năm 2100, cơ bản đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất ổn định không quá 20 triệu người, đảm bảo tiêu chuẩn mật độ dân số, tránh tạo áp lực đô thị; kịch bản tăng dân số đồng thời với trẻ hóa, hiện đại hóa nguồn nhân lực…

Đất vùng ven "ăn theo" quy hoạch

Kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh đang được "thổi bùng" trong giới bất động sản.

Với thông tin “quy hoạch”, “tái cấu trúc đô thị”, "di dời", thị trường đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Hòa Lạc, ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc… hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80-100m2.

Theo một môi giới, thời gian gần đây lượng khách hỏi mua đất nền khu Hòa Lạc tăng mạnh, chủ yếu là nhà đầu tư từ nội đô đi "săn đất". Nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm, nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10-20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều.

Thực tế cho thấy, mỗi lần Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trước hết, đây mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Thứ hai, lộ trình thực hiện kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân và thị trường không nên phản ứng thái quá.

Theo bài học từ các đợt sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Trong bối cảnh quy hoạch 100 năm mới chỉ là bước khởi đầu, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, nhìn vào tiến độ thực tế của hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Đặc biệt, người dân không nên hoang mang, không nên vì lo ngại di dời mà bán vội nhà trong khu vực nội đô, cũng không nên vội vàng mua đất ở vùng ven, đô thị mới khi quy hoạch chưa rõ ràng.

Người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. Cơ hội luôn có, nhưng không nên vội vàng. Dự báo, quý I năm nay, Hà Nội sẽ có thêm những bản phác thảo, thông tin quy hoạch cụ thể hơn. Khi đó, việc cân nhắc đầu tư sẽ hợp lý hơn, thay vì chạy theo các cơn sốt ảo hiện nay rồi ôm đất với giá cao, rủi ro lớn.