TP.HCM: Nguồn cung khan hiếm, chung cư hút khách trở lại

Giao dịch xoay quanh sản phẩm cũ

Sau giai đoạn dài trầm lắng do ảnh hưởng các vấn đề vĩ mô và các vướng mắc pháp lý, thị trường chung cư TP.HCM cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, sức mua căn hộ tại TP.HCM đang phục hồi, giá bán duy trì đà tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa thực sự bắt kịp nhu cầu. Ba yếu tố “giá tăng - cầu mạnh - khan hiếm hàng” đang trở thành đặc điểm nhận diện của thị trường đầu năm nay.

Theo đại diện JLL tại Việt Nam, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc Cao ghi nhận mức tăng 2,0% theo quý và giảm 2,0% theo năm, đạt mức 5.104 USD/m2 (khoảng 129 triệu/m2). Phần lớn các dự án sơ cấp ghi nhận mức tăng trưởng giá ổn định từ 1,0-3,0% theo quý cho mỗi dự án, qua đó phản ánh mức tăng giá ổn định theo quý. Trong khi đó, mức giá sụt giảm theo năm do việc các dự án giá cao như The Marq và The Metropoles_Opera đã được bán hết từ năm trước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP. HCM đang bị thống trị bởi phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại có giá cả phù hợp. Với khả năng tài chính của đại đa số người dân, thị trường dự kiến sẽ đón nhận nhiều nguồn cung trong phân khúc giá thấp hơn trong giai đoạn tới. Các dự án này đa phần sẽ nằm ở khu vực ngoài phạm vi 10km từ trung tâm. Những chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy mạnh kích thích nhu cầu người mua dự kiến cũng sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Trong quý I/2025, thị trường Căn hộ phân khúc Cao TPHCM ghi nhận nguồn cung tương đối hạn chế khi các dự án ra mắt tập trung vào phân khúc Trung cấp, nguồn cung duy nhất đến từ dự án KIEU (82 căn), tọa lạc tại Quận 5. Trong khi nguồn cung mới tập trung ở phía Đông, lực cầu lại tăng ở khu vực phía Tây nhờ hạ tầng kết nối tốt và nền giá thấp. Hầu hết các giao dịch tại phân khúc Cao đều từ giỏ hàng năm trước khi không có nhiều sự kiện tiền mở bán mới.

Theo JLL Việt Nam thì giá bán thứ cấp tăng trưởng ổn định ở mức 1,9% theo quý và 12,9% theo năm, cho thấy nhu cầu ổn định và niềm tin của người mua nhà vào triển vọng dài hạn của thị trường, bất chấp những bất ổn về nền kinh tế toàn cầu ở thời điểm hiện tại.

Như Các phân khu trong dự án Celadon City cũng mang lại lợi suất cho thuê từ 3.7 – 4.2%/năm, khá hơn mặt bằng chung của thành phố. Nhờ vào khả năng cho thuê từ khoảng 13 đến 19 triệu đồng/tháng/căn, tùy diện tích. Mặt khác, giá rao bán chung cư ở dự án này vẫn tăng đáng kể. Ví dụ phân khu Emerald – Celadon City tăng giá 9.2% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này phản ánh các khu đô thị có hệ thống tiện ích đồng bộ, không gian xanh rộng lớn, vị trí thuận lợi như gần sân bay Tân Sơn Nhất và các tuyến giao thông trọng điểm vẫn có thể duy trì cả mức tăng giá và lợi suất cho thuê tốt.

Sở dĩ khu phía Tây đang dần lấy lại ưu thế là nhờ vào tổ hợp nhiều yếu tố: hạ tầng đang phát triển mạnh (như tuyến metro số 2, đường Vành Đai 3, nâng cấp sân bay Tân Sơn Nhất), không gian sống xanh và giá bán vẫn còn thấp hơn nhiều so với phía Đông hay trung tâm thành phố.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng phía Tây đang bước vào “giai đoạn vàng” để bứt phá, đặc biệt khi làn sóng chuyển dịch nhu cầu về khu vực có mức giá hợp lý và tiện ích đầy đủ đang tăng nhanh. Trong bối cảnh phần lớn người dân vẫn có khả năng tài chính hạn chế, các dự án tại Tân Phú, Bình Tân hay Hóc Môn đang đáp ứng được bài toán khó của thị trường: "chất lượng cao – giá hợp lý – kết nối thuận tiện".

Triển vọng những quý tiếp theo

Đại diện JLL Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM trong các quý tiếp theo của năm 2025 sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng khơi thông pháp lý và tốc độ triển khai hạ tầng. Các công trình như nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất, nút giao An Phú hay đường Vành Đai 3 khi hoàn thành sẽ tạo lực đẩy mạnh cho toàn thị trường, đặc biệt ở các vùng giáp ranh.

Ngoài ra, TP.HCM cũng đang tích cực rà soát và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để sớm tái khởi động các dự án đình trệ nhiều năm. Nếu nguồn cung có thể được bổ sung kịp thời, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, thì thị trường sẽ có thêm động lực để hồi phục toàn diện. Bên cạnh đó, sự chủ động của cả doanh nghiệp và chính quyền đang mở ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi bền vững, lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản TP.HCM sau thời gian trầm lắng kéo dài.

Theo Batdongsan.com.vn, Chung cư TP.HCM quý I/2025 đang cho thấy sự vận động tích cực từ nền giá, nhu cầu mua – thuê, cho đến kỳ vọng tăng trưởng dài hạn. Trong đó, khu phía Tây thành phố nổi bật như một “làn gió mới” nhờ mức giá hợp lý, kết nối thuận tiện và tiềm năng sinh lời rõ rệt.