Thị trường bất động sản “chờ sóng”, giao dịch trầm lắng

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở trong quý III/2025 giảm khoảng 25-30% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đầu năm. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các sàn môi giới cho biết lượng khách đến xem và tìm hiểu sản phẩm giảm mạnh, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ trên 3 tỷ đồng.

Một nguyên nhân quan trọng là tâm lý người mua nhà đang ở trạng thái “nghe ngóng”. Sau khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà giảm nhẹ từ đầu năm, nhiều người kỳ vọng sẽ có thêm các gói hỗ trợ tín dụng mới hoặc giá nhà giảm sâu hơn khi nguồn cung tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế lại khác: giá nhà ở vẫn neo cao, thậm chí nhiều dự án đã âm thầm điều chỉnh tăng do chi phí đầu vào (vật liệu, đất, lãi vay) tăng mạnh.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường đang trong tình thế giằng co giữa kỳ vọng của người mua và sức ép chi phí của chủ đầu tư. Khi thanh khoản thấp, các DN có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng nhẹ để bảo vệ biên lợi nhuận, điều này khiến thị trường càng trầm lắng hơn, vì người mua càng chờ, DN càng khó xoay dòng tiền.

Việc giao dịch chậm không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của DN mà còn tác động dây chuyền đến hệ thống ngân hàng. Nhiều dự án đã vay vốn lớn để triển khai, nay không bán được hàng, dẫn tới áp lực trả nợ tăng cao. Trong khi đó, người mua nhà theo hình thức vay trả góp cũng có nguy cơ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nếu thị trường tiếp tục trầm lắng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu trong lĩnh vực BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nợ xấu của toàn hệ thống, tăng hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024. Riêng nhóm nợ tiềm ẩn rủi ro (nợ nhóm 2) liên quan đến BĐS cũng đang tăng nhanh, đặc biệt ở nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà đầu tư thứ cấp.

Nếu thị trường không sớm khơi thông thanh khoản, áp lực nợ xấu sẽ tăng, DN không bán được hàng, người mua chậm trả nợ, ngân hàng phải trích lập dự phòng nhiều hơn. Khi đó, chi phí vốn toàn hệ thống sẽ bị đẩy lên, kéo theo hệ lụy là lãi suất khó giảm sâu, tác động ngược lại tới sức cầu nhà ở.

Rủi ro lớn nhất là vòng xoáy “bán chậm - găm hàng - giá tăng - tín dụng tắc nghẽn”, khiến cả thị trường bị kẹt trong thế “đóng băng mềm”. Nếu không có giải pháp điều tiết kịp thời, nguy cơ tái diễn tình trạng “sốt ảo - vỡ bong bóng” như các giai đoạn trước là điều không thể loại trừ, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng, nhận định.