Thận trọng tâm lý "đón đầu" BĐS trước thông tin sáp nhập tỉnh thành

Tăng khả năng kết nối, mở rộng cơ hội

Việc sáp nhập các tỉnh nhỏ vào tỉnh lớn là một chủ trương quan trọng nhằm tinh gọn bộ máy hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Chính sách này không chỉ ảnh hưởng đến cơ cấu hành chính mà còn tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản (BĐS). Vậy có hay không khả năng tăng giá BĐS khi các tỉnh sáp nhập vào tỉnh lớn, đặc biệt tại khu vực TPHCM?

Việc sáp nhập các tỉnh nhỏ vào tỉnh lớn thường dẫn đến sự thay đổi về cơ sở hạ tầng, quy hoạch đô thị và chính sách phát triển kinh tế. Những thay đổi này có thể tạo ra những tác động tích cực đến thị trường BĐS như tinh gọn bộ máy, cải thiện cơ sở hạ tầng, mở rộng đô thị, môi trường tốt thu hút đầu tư. Một xu hướng dễ thấy, sau khi mở rộng địa giới xu hướng đầu tư mạnh về hạ tầng, các tiện ích công cộng. Nhà đầu tư cũng quan tâm tìm kiếm cơ hội nhiều hơn, điển hình là sự mở rộng địa giới hành chính của TP. Hà Nội nhiều năm trước là dẫn chứng. Thời điểm đó, giá bất động sản vùng ven một số nơi đã tăng thật sự.

Sáp nhập tỉnh, mở rộng quy mô tỉnh, tạo điều kiện cho việc mở rộng và tái quy hoạch đô thị, giúp tăng cường khả năng kết nối giữa các khu vực và thu hút đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về BĐS, kéo theo giá cả tăng lên. Với quy mô lớn hơn sau sáp nhập, các tỉnh có thể thu hút nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước, tạo động lực phát triển kinh tế và tăng nhu cầu về BĐS.

TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, có vị trí chiến lược và hạ tầng phát triển. Việc sáp nhập các tỉnh lân cận vào TP.HCM hoặc mở rộng vùng đô thị TP.HCM có thể mang lại những tác động đáng kể đến thị trường BĐS. Theo quy hoạch, vùng đô thị TP.HCM bao gồm toàn bộ 8 tỉnh, thành phố của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang, với TP.HCM là hạt nhân. Nay thống nhất một mối quản lý hành chính, kết nối không gian càng mạnh mẽ hơn, tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Các dự án hạ tầng như đường cao tốc, cầu, cảng và sân bay được đầu tư mạnh mẽ, cải thiện kết nối giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận. Điều này không chỉ thúc đẩy kinh tế mà còn làm tăng giá trị BĐS trong khu vực. Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu cao về nhà ở, văn phòng và các dịch vụ liên quan, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển.

Thận trọng với tâm lý đón đầu

Với những lợi thế từ sáp nhập tỉnh thành về mặt hành chính đem lại, kì vọng tích cực về sự phát triển kinh tế xã hội nói chung là điều hiển nhiên, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, tiềm năng tăng giá chỉ xảy ra ở một số tỉnh thành nhất định chứ không thể trên diện rộng. Ở địa phương được sáp nhập thường có bộ máy chính quyền tinh gọn, cơ sở hạ tầng hiện đại, là trung tâm kinh tế, văn hóa, tài chính trong vùng. Xu hướng giá của tỉnh thành bị sáp nhập có thể xảy ra. Tuy nhiên, để nói tăng vượt bậc trong ngắn hạn là điều không thể chắc chắn. Bởi lẽ còn tùy vào tình hình của địa phương vận hành ra sao sau thời gian sáp nhập.

Tại phía Nam, các tỉnh như Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long An thời gian gần đây thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm hơn. Mặc dù chưa chính thức nhưng thông tin sáp nhập đã kích thích tâm lý đầu cơ, đón đầu của không ít nhà đầu tư tư nhân. Nhiều người chọn đầu tư vào căn hộ, tuy nhiên phân khúc này khả năng tăng giá không nhiều nên đa số bỏ tiền vào phân khúc đất nền.

Tại khu vực huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) là vùng có mật độ giao thông cao, kết nối các tuyến đường lớn, hạ tầng phát triển. Đặc biệt vùng này là trung chuyển của sân bay Long Thành về TPHCM sau Tết Nguyên đán đã xuất hiện lượng giao dịch đột biến mà chủ yếu là đất nền có diện tích lớn.

Khu vực TP Thuận An (Bình Dương), một số dự án căn hộ cũng đẩy mạnh bán hàng từ đầu năm. Vùng giáp ranh giữa Bến Lức (Long An) và huyện Bình Chánh (TP.HCM) giá đất cũng rục rịch tăng từ đầu năm tới nay. Điều này cho thấy, TP HCM có sức hút mãnh liệt đối với bất động sản các tỉnh vệ tinh, trước thông tin sáp nhập tỉnh thành các tác động tới tâm lý đầu cơ bất động sản chờ tăng giá.

Mặc dù việc sáp nhập tỉnh có thể mang lại cơ hội tăng giá BĐS, nhưng các nhà đầu tư cần thận trọng. Ông Nguyễn Huy Vũ - Cố vấn TGĐ Công ty CP BĐS Sea Holdings cho rằng, về thông tin sáp nhập tỉnh thành vẫn chỉ là truyền tai, chưa chính thức. Thường những tin đồn này đều có mục đích nào đó thổi phồng thị trường bất động sản vốn dĩ đang được Chính phủ định hướng minh bạch, do đó nhà đầu tư cần thận trọng khi quyết định.

Nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần thẩm định giá trị thực của BĐS, phân tích thị trường dựa trên điều kiện thực tế. Theo dõi chính sách và quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng để đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Đặc biệt, không nên “all in”, “tất tay” khi thông tin chưa chính thức để tránh bẫy kì vọng cao, thất vọng nhiều.

“

Giá đất chỉ thực sự tăng ổn định khi có sự phát triển kinh tế và hạ tầng đồng bộ. Ví dụ về việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, khi đó nhiều người kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh ngay sau sáp nhập nên có xu hướng đầu cơ. Tuy nhiên, chỉ những khu vực có đầu tư mạnh về hạ tầng, như Hà Đông với tuyến metro Cát Linh - Hà Đông, mới thực sự bứt phá. Trong khi đó, một số khu vực như Chương Mỹ chỉ tăng nhẹ rồi chững lại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia Tài chính- ngân hàng).