Nghịch lý giá nhà Hà Nội: Vùng ven lên ngôi, nội đô chững lại

Hiện tượng này đặt ra nhiều câu hỏi về sự dịch chuyển dòng tiền, hiệu quả của quy hoạch hạ tầng cũng như tính bền vững của mặt bằng giá mới đang hình thành.

Khảo sát mặt bằng giá trên thị trường cho thấy, tại các quận nội thành cũ như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, giá chung cư thứ cấp phổ biến dao động trong khoảng 45–65 triệu đồng/m². Một số dự án có vị trí tốt, gần trung tâm thương mại hoặc trục giao thông chính đạt mức 70–75 triệu đồng/m², song không còn nhiều dư địa tăng do quỹ đất hạn chế, chất lượng công trình và hạ tầng đã bộc lộ dấu hiệu quá tải.

Trong khi đó, tại khu vực vùng ven như Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đông Anh, nhiều dự án căn hộ mở bán trong năm 2024–2025 đã ghi nhận mức giá 60–80 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án quy mô lớn, đồng bộ tiện ích công bố giá tiệm cận 90 triệu đồng/m² ngay từ giai đoạn đầu.

So sánh cụ thể cho thấy, giá căn hộ mới tại Gia Lâm hiện cao hơn khoảng 15–25% so với nhiều dự án đã qua sử dụng tại quận Hoàng Mai hoặc Hai Bà Trưng. Tại Hoài Đức, nơi đang trong lộ trình lên quận, giá sơ cấp nhiều dự án cao tầng đã vượt mốc 70 triệu đồng/m², ngang bằng hoặc cao hơn mặt bằng giá trung bình của quận Thanh Xuân (cũ) một quận nội đô phát triển từ sớm. Điều này cho thấy vị trí địa lý không còn là yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản, mà đang nhường chỗ cho chất lượng quy hoạch và kỳ vọng hạ tầng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự tăng giá mạnh của bất động sản vùng ven Hà Nội xuất phát từ ba yếu tố chính. Thứ nhất là nguồn cung nội đô gần như đóng băng, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn gia tăng đều theo tốc độ đô thị hóa và tăng dân số. Thứ hai, các khu vực ngoại thành có lợi thế quỹ đất lớn, cho phép phát triển những khu đô thị đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, nhiều tiện ích và không gian xanh, điều mà khu vực trung tâm khó đáp ứng. Thứ ba là tác động từ hạ tầng giao thông, đặc biệt các tuyến vành đai, cầu vượt sông Hồng và kế hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050.

Dữ liệu thị trường cho thấy, trong vòng ba năm trở lại đây, giá căn hộ tại vùng ven Hà Nội tăng trung bình 20–30%, cá biệt có khu vực tăng trên 40%. Trong khi đó, giá căn hộ nội đô chỉ tăng khoảng 5–10%, thậm chí một số dự án đi ngang hoặc giảm nhẹ do áp lực chi phí bảo trì, chỗ để xe và hạ tầng xã hội quá tải. Sự chênh lệch tốc độ tăng giá này khiến mặt bằng giá bị “đảo chiều”, tạo cảm giác nghịch lý khi nhà ở xa trung tâm lại đắt hơn nhà trong nội đô.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro tiềm ẩn khi giá bất động sản vùng ven tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ thực tế. Theo bà Nguyễn Hoàng Anh, chuyên gia phân tích thị trường nhà ở, mức giá 70–90 triệu đồng/m² chỉ thực sự hợp lý với những khu vực có hạ tầng giao thông đã hiện hữu, kết nối thuận lợi và mật độ cư dân đủ lớn để hình thành hệ sinh thái sống. Với những khu vực còn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch tương lai, người mua cần thận trọng trước nguy cơ giá bị đẩy lên theo kỳ vọng, trong khi giá trị sử dụng thực tế chưa tương xứng.

Ở góc độ người mua ở thực, xu hướng lựa chọn nhà vùng ven vẫn đang gia tăng do chênh lệch diện tích và chất lượng sống. Với cùng một mức tài chính khoảng 4–5 tỷ đồng, người mua khó có thể sở hữu căn hộ mới tại các quận nội đô, nhưng lại có nhiều lựa chọn tại Gia Lâm, Đông Anh hoặc Hoài Đức, với diện tích lớn hơn và tiện ích đồng bộ hơn. Đây cũng là lý do khiến nhu cầu thực tiếp tục nâng đỡ giá tại các khu vực này, ít nhất trong trung hạn.

Việc giá nhà vùng ven Hà Nội vượt nội đô phản ánh sự tái cấu trúc không gian đô thị và dòng tiền đầu tư, song cũng cho thấy những bất cập về nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra cho cơ quan quản lý là cân đối lại quy hoạch, phát triển hạ tầng đồng bộ và kiểm soát tốt mặt bằng giá, để thị trường phát triển theo hướng bền vững, đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.