Luật thuế bất động sản: Dự kiến đánh thuế riêng với nhà và đất

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp.

Luật thuế bất động sản chung này dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), Luật này khi ban hành sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp. Về mốc thời gian, Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Theo cơ quan quản lý, chính sách hiện chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Vì thế, Luật thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế luỹ tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế, cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn với người có giá trị nhà đất thấp.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan quản lý đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.

Công thức tính thuế là giá của 1m2 (giá 1m² đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (tính cả đất sử dụng để kinh doanh) theo cơ quan quản lý, là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Mức thuế sẽ được nâng lên ở mức phù hợp và áp dụng có lộ trình, theo dự thảo, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp.

Cơ quan soạn thảo cũng cho biết đa số quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp. Chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng như Indonesia.

Đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m² nhà tính thuế.

Theo cơ quan quản lý, nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó, việc đánh thuế sẽ không áp dụng với loại nhà ở có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố..., tránh gây gánh nặng lên người có hoàn cảnh khó khăn hoặc nhà chất lượng thấp...

Cơ quan soạn thảo chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng. Phương pháp này được sử dụng tại Đan Mạch, Namibia, Indonexia, Nhật, Philippines, Hàn Quốc, Thái Lan và một số bang nước Mỹ.

Việc tách nhà và đất để định giá được đánh giá minh bạch, rõ ràng nhưng cơ quan quản lý nhìn nhận là phương pháp phức tạp, gây gánh nặng về mặt quy trình, chi phí quản lý cho cơ quan thuế. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng công trình thường là chi phí xây dựng mới, theo đó, không phản ánh khấu hao và niên hạn của công trình.

Tuy nhiên, theo cơ quan quản lý, ở Việt Nam, việc xác định giá tính thuế bất động sản theo giá trị đất (giá do nhà nước quy định) là tương đối thuận lợi vì Việt Nam đã có cơ sở dữ liệu về giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất. Mặc dù giá trị này, theo đánh giá là chưa thực sự sát với giá chuyển nhượng nhà, đất thực tế trên thị trường.

Riêng với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Cơ quan soạn thảo dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng một m2. Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng sẽ áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Việc nghiên cứu bổ sung đánh thuế đối với nhà theo cơ quan quản lý, là phù hợp thông lệ quốc tế vừa khả thi, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, khuyến khích sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả. Bên cạnh đó, việc bổ sung đánh thuế đối với nhà góp phần thực hiện mở rộng cơ sở thu, làm tăng nguồn thu ngân sách địa phương.

Cơ quan quản lý cũng cho biết, thuế suất thuế bất động sản của các quốc gia đều cao hơn Việt Nam, dù xác định giá tính thuế theo phương pháp nào.

Số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân mỗi năm tại Việt Nam khoảng 1.700 tỷ đồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp là không đáng kể, hằng năm thu chỉ vài chục tỷ đồng.

2015● Số thu: 1 479

Tính chung lại, số thu thuế hàng năm đối với bất động sản tại Việt Nam (gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) chỉ chiếm 0,24% tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Trong khi đó, quy mô thuế bất động sản so với GDP tại các nước có thu nhập trung bình chiếm khoảng 1% và các nước có thu nhập thấp khoảng 0,5%, chỉ số một số quốc gia châu Phi đạt dưới 0,1% GDP.