Loạt dự án bất động sản tại Tp.HCM tồn kho

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản tại Tp.HCM phát triển "nóng" thu hút nhiều doanh nghiệp triển khai, giới thiệu hàng loạt các dự án ra thị trường. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm bất động sản chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp không thể đóng tiền sử dụng đất.

Nguồn tài chính bị ảnh hưởng đã khiến cho nhiều dự án bị ngưng thi công, rơi vào cảnh chậm tiến độ, nằm "đắp chiếu" dở dang. Các dự án này gây mất mỹ quan đô thị và lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), tại Văn bản 3213/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/04 của Sở Xây dựng báo cáo "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" cho thấy, trong giai đoạn 2015 - 2023 Tp.HCM chỉ có 138 dự án nhà ở thương mại được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Nhưng trên thực tế chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện có quy mô sử dụng đất là 3.425.817,5 m2 (342,58ha) với 41.637 căn nhà gồm 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng.

Bên cạnh đó, lại có đến 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho) bao gồm 30 dự án đã ngưng thi công có quy mô sử dụng đất lên đến 2.103.082,4m2 (210,30ha) với 21.676 căn nhà gồm 18.826 căn hộ và 2.850 nhà thấp tầng.

Có đến 56 dự án chưa thi công có quy mô sử dụng đất là 7.540.800,4 m2 (754,08 ha) với 32.375 căn nhà gồm 28.160 căn hộ và 4.215 nhà thấp tầng. Trong số 56 dự án chưa thi công, trong đó có dự án vẫn còn đang giải phóng mặt bằng chưa xong là Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu Trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A (phường Tân Tạo, quận Bình Tân) có quy mô diện tích đất rất lớn lên đến 329,96ha.

86 dự án 'tồn kho' do nhiều nguyên nhân, chủ yếu do vướng mắc pháp lý mà hiện nay với hệ thống các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành sẽ cơ bản được giải quyết trong thời gian tới.

Theo HoREA, 11 tháng 2024, TP HCM chỉ có 4 dự án huy động vốn, giảm 75% so cùng kỳ 2023; tổng diện tích sàn xây dựng giảm trầm trọng từ 1,621 triệu m2 sàn giờ còn hơn 189.000m2 sàn.

Tổng giá trị vốn cần huy động cũng giảm 90% còn 15.142 tỷ đồng thay vì 156.000 tỷ đồng.

Về căn hộ thì dự án cao cấp 11 tháng đầu năm 2024 có 1.611 căn, chiếm 100%, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân hoàn toàn không có căn hộ nào. Điều này cho thấy sự báo động trong mô hình "kim tự tháp ngược".

Trong khi từ đầu năm đến nay, chỉ có 1 dự án NƠXH được chấp thuận chủ trương đầu nhưng vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng; có 6 dự án NƠXH với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do vướng mắc pháp lý, và 2 dự án với 1.512 căn đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu.

Trước đó, tại báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý III là hơn 25.900 sản phẩm. Tồn kho này được hiểu là số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo.

Trong đó, chung cư tồn kho gần 4.700 căn. Nhà ở riêng lẻ tồn kho 12.250 căn. Đất nền tồn kho gần 9.000 nền. Các sản phẩm này đều đã đủ điều kiện được bán hàng nhưng chưa được giao dịch. So với quý trước đó, lượng tồn kho bất động sản đã tăng gần 52%.

Riêng về phân khúc chung cư, quý II tồn kho gần 3.000 căn nhưng đến quý III đã tăng lên gần 4.700 căn, tăng hơn 56%. Mặc dù tồn kho tăng mạnh nhưng giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục tăng, nhất là ở Hà Nội và TPHCM.

Cụ thể, giá chung cư Hà Nội, TPHCM tăng ở cả dự án mới và cũ. Trung bình giá sơ cấp tăng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Một số khu vực giá bán tăng cục bộ 35-40% chỉ trong vài tháng.