Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ vụ án dân sự (kỳ 5)

Bài 5: Kỹ năng đặc thù khi nghiên cứu hồ sơ một số loại vụ án dân sự

Nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là một trong loại tranh chấp phức tạp, trong phần này tác giả chỉ phân tích một số kỹ năng về một quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất đó là xác định đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai. Đối với loại tranh chấp này khi nghiên cứu phải kiểm tra xem đất đang có tranh chấp có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 hay không? Và đất tranh chấp có nằm trong địa hạt của Tòa án thụ lý hay không? Nhằm xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

- Nếu việc kiện đòi đất có liên quan đến việc cho thuê trong những năm 1960 trở về trước ở Miền Bắc, và trước ngày giải phóng ở Miền Nam và đất đó là đất thành phố, thị xã thì khi nghiên cứu phải chú ý kiểm tra có thuộc diện bị cải tạo hay không? Nếu là đất thuê ở nông thôn, đất nông nghiệp thì phải nghiên cứu kỹ trong quá trình quản lý, sử dụng đối chiếu với quy định pháp luật đất đai, chính sách về đất đai để xem xét.

- Nếu bên bị kiện đã sử dụng đất này từ lâu thì khi nghiên cứu phải tìm hiểu họ sử dụng trong hoàn cảnh nào? đất đó có đưa vào tập đoàn, hợp tác xã không? Và khi giải thể thì đất được giao cho ai quản lý, sử dụng? các tài liệu, chứng cứ phản ánh về vấn đề này? Quá trình kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất ai là người kê khai? Hay cả hai bên đều kê khai? Nếu chỉ có một bên kê khai thì nghiên cứu hồ sơ phải làm rõ lý do bên kia không kê khai? Nếu một bên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi nghiên cứu kiểm tra xem hồ sơ cấp giấy đó có đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật không? Có phù hợp với quy định của Luật đất đai không? Ý kiến của Ủy ban nhân dân về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Nghiên cứu các tài liệu về vị trí đất, diện tích đất, yêu cầu của nguyên đơn, điều này càng phải đặc biệt chú ý khi nghiên cứu nếu diện tích đất bị đơn đang quản lý, sử dụng lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận, so với diện tích chuyển nhượng… và so với diện tích nguyên đơn kiện đòi (nghiên cứu tài liệu địa chính, bản đồ, trích lục địa bạ…). Nếu đất tranh chấp có liên quan đến các hợp đồng chuyển nhượng trước đây thì phải nghiên cứu cả các hợp đồng, thể hiện tứ cận, diện tích… nếu có các hộ mua trong những thời điểm khác nhau phải kiểm tra có sự chồng tréo diện tích, các tài liệu về đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ… nhằm giải quyết đúng đối tượng tranh chấp, xác định đúng ai có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, Thẩm phán phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu các tài liệu liên quan đến nhà đất tranh chấp đó và yêu cầu của các bên.

Nếu các bên tranh chấp về tính có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng, một bên yêu cầu công nhận hợp đồng) thì Thẩm phán phải nghiên cứu kỹ hình thức hợp đồng, các điều khoản, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng? để xem hợp đồng có vô hiệu về hình thức hay có vô hiệu về nội dung không? Nếu vô hiệu về nội dung, thì vô hiệu một phần hay toàn bộ hợp đồng. Nghiên cứu, kiểm tra về nội dung, về quan hệ pháp luật là nghiên cứu tài liệu xác định bên bán nhà có quyền sở hữu nhà đất không? Nếu người đứng ra bán nhà không phải là sở hữu chủ thì bên đứng ra bán nhà có được ủy quyền hợp pháp không? Nội dung, phạm vi ủy quyền, thời điểm xác lập hợp đồng , thỏa thuận đó có tự nguyện không? Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có giả cách, giả tạo không? Quyền và nghĩa vụ các bên? Đối tượng mua bán đã được xác định rõ ràng trong hợp đồng chưa? Hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận về điều kiện, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không? Có thuộc loại hợp đồng có điều kiện và điều kiện đó đã diễn ra chưa? Phải nghiên cứu kỹ các điều khoản mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, tìm hiểu kỹ quyền, nghĩa vụ của mỗi bên. Các bên thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào? có ai vi phạm, mức độ vi phạm, lỗi? mức độ lỗi của mỗi bên? Bên nhận chuyển nhượng có tu sửa gì không? Giá trị phần tu sửa, giá trị nhà đất còn lại? có thiệt hại gì phát sinh nếu hợp đồng vô hiệu? và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng nào?

Nếu có việc sau khi mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng một phần cho người khác thì phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng này, phải nghiên cứu yêu cầu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tiếp theo này để việc giải quyết vụ án được toàn diện.

Nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp thừa kế

- Nghiên cứu hồ sơ vụ án thừa kế cần kiểm tra, xem xét kỹ các tài liệu thể hiện thời điểm mở thừa kế (ngày, tháng, năm người để lại di sản chết).

- Di sản thừa kế gồm tài sản gì? Ai đang quản lý, sử dụng? thực trạng của từng loại tài sản? nghĩa vụ của người để lại di sản? công sức duy trì, bảo quản di sản? nếu một bên có sửa chữa, cơi nới thì giá trị phần sửa chữa, cơi nới, làm thêm là bao nhiêu? Nếu có việc bên quản lý, sử dụng di sản đã bán một phần di sản mà các thừa kế vẫn yêu cầu hủy hợp đồng, yêu cầu chia phần di sản đã bán này thì phải nghiên cứu các tài liệu thể hiện việc mua bán, đối tượng mua bán, giá trị phần đã bán.v.v… yêu cầu của những người tham gia trong quan hệ mua bán đó. Sau khi mua bán có các diễn biến gì khác không, ví dụ bên mua đã xây nhà…

Nếu xuất hiện tình huống người quản lý di sản khai hoang, mua thêm diện tích nhà đất, trừ diện tích đất phần trăm trong phần đất thừa kế… thì phải nghiên cứu để biết rõ diện tích khai hoang, mua thêm hoặc diện tích đất thừa kế được tính vào đất phần trăm là bao nhiêu? Các tài liệu, chứng cứ gì thể hiện vấn đề này. Nếu nghiên cứu hồ sơ thấy các vấn đề trên chưa rõ phải có hướng thu thập thêm tài liệu, chứng cứ.

- Quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ án thừa kế phải biết được những ai trong diện thừa kế theo pháp luật, có ai bị truất quyền thừa kế, từ chối hưởng thừa kế, thừa kế thế vị.v.v…

Yêu cầu của các thừa kế? ai yêu cầu hưởng bằng hiện vật, ai yêu cầu hưởng giá trị và yêu cầu cụ thể bao nhiêu? Hoàn cảnh mỗi bên thế nào? hiện vật đó có chia được không? Chia được cho những ai? Ai có yêu cầu cấp bách, cần phải chú ý khi chia hiện vật cho họ. Các sơ đồ, tài liệu đã đầy đủ thông tin để có thể dự kiến phương án chia hiện vật không? Hay cần phải xuống xem xét tại chỗ.

Nghiên cứu các biên bản định giá để nắm vững số lượng, giá trị di sản. Đối với di sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản thì khi nghiên cứu khối tài sản đó phải trả lời được câu hỏi quyền sử dụng đất đó có còn là di sản hay do diễn biến trong quá trình người thừa kế quản lý, sử dụng và quy định của pháp luật thì phần tài sản đó của người chết không còn là di sản.

Nếu vụ án tranh chấp di sản thừa kế theo di chúc, khi nghiên cứu làm rõ các đồng thừa kế có thừa nhận di chúc không? Nếu có thừa kế không công nhận di chúc thì phải tìm hiểu kỹ nội dung, hình thức di chúc có đúng quy định pháp luật ở thời điểm lập di chúc hay không? (thời điểm trước khi có Thông tư 81/TANDTC ngày 24/7/1981, thời điểm có Thông tư 81/TANDTC ngày 24/7/1981, thời điểm đã có Pháp lệnh thừa kế năm 1990 và Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, hình thức của di chúc được quy định tại các Điều 651, 652, 653, 655, 656, 657 Bộ luật dân sự năm 2005) để từ đó xác định tính hợp pháp của di chúc? Hợp pháp một phần hay toàn bộ? có người thừa kế bắt buộc không? Di chúc có để cho người thừa kế bắt buộc phần di sản nào không và nếu có để lại cho họ một phần di sản thì đã phù hợp với quy định tại Điều 669 Bộ luật dân sự năm 2005 chưa? (Còn nữa)

Thu Hương