Ba lực đẩy của bất động sản công nghiệp 2026

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường này đang bước vào giai đoạn dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải như trước, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành.

Trước hết, thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics. Theo báo cáo của Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Cụ thể, các khu công nghiệp nằm gần Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Động lực tiếp theo là ngành bán dẫn mở rộng từ lắp ráp sang chuỗi giá trị cao. Ngành bán dẫn đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp-kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.

Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự tính diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.

Sự mở rộng này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Động lực thứ ba là trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số. Báo cáo của Savills còn cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Báo cáo cũng nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự tính hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.