Sửa Luật Nhà ở: Đề xuất quy định mới về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội nghe Tờ trình của Chính phủ và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo Luật gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.

Phân cấp 20/21 thủ tục hành chính cho địa phương

Theo Tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật hướng tới đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Theo đó, 20/21 thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của địa phương, chỉ còn thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Dự thảo đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Về chính sách phát triển nhà ở, dự thảo xác định 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, nhằm thể chế hóa quan điểm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng được thuê, hình thức phát triển bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê.

Dự thảo đồng thời sửa đổi quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo hoàn thiện chính sách theo hướng gắn với tái thiết đô thị, bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa đổi nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một trong các phương án: dành một phần diện tích đất ở trong dự án; bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án; hoặc nộp tiền tương đương. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung này.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo chỉnh lý quy định về bán lại nhà sau 5 năm. Theo đó, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Về giá thuê nhà ở, dự thảo đề xuất giá do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê trên nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí, lệ phí, các chi phí hợp lý, hợp lệ khác và lợi nhuận theo phương án kinh doanh; đồng thời không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Đề nghị kiểm soát chặt việc hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, ngăn chặn đầu cơ

Trong Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Theo cơ quan thẩm tra, dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, cơ bản thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Quốc hội.

Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW về phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, gắn với các cơ chế, chính sách tương ứng.

Cơ quan thẩm tra đề nghị có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Về phát triển nhà ở, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn; có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý để bảo đảm không giao thoa về phạm vi điều chỉnh giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời đối chiếu với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật về thuế có liên quan.

Các nội dung cần rà soát gồm quy định về người sử dụng đất, sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; quy định liên quan đến các dự án nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; chính sách ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Việc rà soát, chỉnh lý nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các chính sách phát triển nhà ở.