Điều kiện để TOD hỗ trợ mục tiêu an cư
TOD sẽ hỗ trợ mục tiêu an cư khi các mục tiêu về quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai được triển khai đồng bộ ngay từ đầu.
Khi giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được kỳ vọng trở thành một công cụ giúp mở rộng cơ hội an cư cho người dân.
Tuy nhiên, một trong những cách hiểu chưa đầy đủ về TOD là xem đây như mô hình phát triển bất động sản xoay quanh các tuyến metro.
Thực tế, bản chất của TOD là phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm nhằm nâng cao chất lượng sống của cư dân và tạo ra những cộng đồng có khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích bằng đi bộ hoặc phương tiện công cộng.
Theo Savills Việt Nam, điều kiện tiên quyết để TOD hỗ trợ mục tiêu an cư là phải đưa bài toán nhà ở vào ngay từ giai đoạn quy hoạch. Thay vì phát triển theo mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được định hướng theo mô hình đô thị hỗn hợp và mật độ cao, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận tiện ích trong khoảng cách đi bộ.
Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp trong các dự án TOD, nhất là trong bán kính 300-500 m quanh nhà ga. Đây được xem là khoảng cách lý tưởng để người dân lựa chọn giao thông công cộng làm phương tiện di chuyển chính.
Nhiều chuyên gia quy hoạch quốc tế đề xuất cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở siêu cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ cụ thể có thể thay đổi theo từng khu vực, nguyên tắc quan trọng nhất vẫn là duy trì sự đa dạng về thành phần cư dân.
Nhìn từ góc độ quản lý đất đai, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, TOD chỉ có thể thành công khi cơ chế phân chia lợi ích được thiết kế minh bạch và công bằng.
Phần lớn giá trị gia tăng từ hạ tầng giao thông đến từ nguồn lực đầu tư công, do đó người dân phải là đối tượng được hưởng lợi từ quá trình phát triển này. Người dân không nên bị đẩy ra khỏi khu vực được nâng cấp hạ tầng chỉ vì giá đất tăng quá nhanh - ông Võ nhận định.
Việt Nam hiện đang sở hữu cơ hội hiếm có để triển khai TOD trong bối cảnh hệ thống metro mới bắt đầu hình thành và hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… đã mở ra nhiều dư địa hơn cho việc phát triển đô thị nén, khai thác quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, TOD không tự động tạo ra nhà ở giá phù hợp. Điều đó chỉ xảy ra khi các mục tiêu về quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai được triển khai đồng bộ ngay từ đầu.
Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD không chỉ là công cụ phát triển hạ tầng hay gia tăng giá trị bất động sản mà còn có thể trở thành một trong những giải pháp quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10-20 năm tới.
Bởi thành công của một đô thị không nằm ở giá đất tăng bao nhiêu, mà ở việc có bao nhiêu người dân có thể sống gần nơi làm việc và sở hữu một chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả của mình.