Từ những khối nhà đã hết vòng đời đến tái thiết đô thị: Hà Nội không thể chậm thêm
Việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn mới khi cơ chế đặc thù được ban hành, đặt ra yêu cầu chuyển từ chủ trương sang hành động thực chất.
Phát biểu tại buổi tiếp xúc cử tri tại Hà Nội mới đây, ngày 4/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh yêu cầu phải chuyển mạnh từ “nói đúng” sang “làm đến nơi đến chốn”, không để những vấn đề tồn tại kéo dài tiếp tục chậm được giải quyết. Trong đó, cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ - nội dung đã được đặt ra từ nhiều năm nay - được xác định là nhiệm vụ cấp thiết, liên quan trực tiếp đến an toàn tính mạng, chất lượng sống của người dân và không gian phát triển của Thủ đô.
Thực tế cho thấy, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, nhiều khu nhà tập thể, chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước đang trong tình trạng xuống cấp, hạ tầng quá tải, không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn và điều kiện sinh hoạt. Việc chậm cải tạo không chỉ kéo dài những bất cập trong đời sống dân sinh, mà còn làm hạn chế cơ hội tái thiết đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại.
Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội ban hành cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được xem là bước chuyển quan trọng về thể chế. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn triển khai vẫn còn không ít khó khăn, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của các cấp, các ngành và sự đồng thuận của người dân.
Khi những khối nhà đã hết vòng đời sử dụng không thể tiếp tục “kéo dài tuổi thọ” bằng các giải pháp tạm thời, yêu cầu đặt ra đối với Hà Nội không chỉ là cải tạo từng công trình riêng lẻ, mà là tổ chức lại không gian đô thị một cách bài bản, bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
Những không gian ở đã vượt quá giới hạn chịu đựng
Không khó để bắt gặp tại nhiều khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội những dấu hiệu xuống cấp đã hiện hữu qua thời gian: tường bong tróc, lan can hoen gỉ, cầu thang chật hẹp, hệ thống điện, nước chắp vá, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Tại nhiều khu nhà được xây dựng từ những năm 1960-1970, kết cấu công trình đã không còn đáp ứng được yêu cầu sử dụng trong điều kiện đô thị ngày càng gia tăng mật độ dân cư và nhu cầu sinh hoạt.
Cùng với sự gia tăng dân số cơ học, không gian sống tại các khu chung cư cũ ngày càng trở nên quá tải. Nhiều căn hộ được cơi nới, mở rộng bằng các kết cấu tạm, tạo nên tình trạng “chồng lớp” về không gian, vừa làm thay đổi thiết kế ban đầu, vừa gia tăng áp lực lên kết cấu công trình. Hệ quả là các khu nhà vốn đã lão hóa lại càng nhanh chóng xuống cấp, trong khi hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy, chữa cháy không được nâng cấp tương ứng.
Đáng chú ý, tại không ít khu chung cư, các không gian công cộng ban đầu như sân chơi, lối đi chung đã bị thu hẹp hoặc chuyển đổi công năng, phục vụ nhu cầu sinh hoạt trước mắt của người dân. Điều này không chỉ làm giảm chất lượng sống, mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận, xử lý khi xảy ra các tình huống khẩn cấp, đặc biệt là cháy, nổ.
Thực trạng trên cho thấy, nhiều khu nhà đã bước qua ngưỡng “xuống cấp thông thường”, chuyển sang trạng thái suy giảm chất lượng mang tính hệ thống, không thể khắc phục bằng các biện pháp sửa chữa cục bộ. Trong khi đó, việc duy trì kéo dài tình trạng này không chỉ đặt ra rủi ro về an toàn, mà còn làm gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển bền vững của Thủ đô.
Từ góc độ quản lý, bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vì thế không còn là câu chuyện riêng của từng công trình, mà đã trở thành vấn đề mang tính tổng thể, liên quan đến quy hoạch, dân số, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị. Và cũng chính từ thực trạng đó, yêu cầu phải có những giải pháp mạnh mẽ, đồng bộ hơn đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Những nút thắt kéo dài qua nhiều năm
Dù đã được xác định là nhiệm vụ trọng tâm từ nhiều năm trước, tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội vẫn diễn ra chậm, chưa đạt kỳ vọng. Thực tế cho thấy, đây không chỉ là vấn đề về nguồn lực, mà chủ yếu bắt nguồn từ những vướng mắc mang tính hệ thống, liên quan đồng thời đến pháp lý, quy hoạch và lợi ích các bên.
Trước hết, khó khăn lớn nhất nằm ở cơ chế đồng thuận của người dân. Trong thời gian dài, việc cải tạo chung cư cũ phụ thuộc vào sự thống nhất gần như tuyệt đối của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, với những khu nhà có hàng trăm hộ dân, mỗi hộ có điều kiện, nhu cầu và kỳ vọng khác nhau, việc đạt được sự đồng thuận cao là thách thức không nhỏ. Chỉ cần một tỷ lệ nhỏ chưa đồng ý, dự án có thể bị đình trệ trong thời gian dài.
Bên cạnh đó, bài toán quy hoạch cũng là một trong những rào cản lớn. Việc cải tạo chung cư cũ không thể tách rời các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, nhiều khu vực nội đô đã chịu áp lực lớn về giao thông, trường học, bệnh viện, khiến việc điều chỉnh quy hoạch để tăng tầng cao hoặc gia tăng dân số gặp nhiều hạn chế. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp tham gia dự án.
Từ góc độ kinh tế, cơ chế hiện hành chưa thực sự tạo được sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu không bảo đảm hợp lý sẽ khó nhận được sự đồng thuận; trong khi đó, nếu các chỉ tiêu quy hoạch bị khống chế, doanh nghiệp lại thiếu quỹ căn hộ thương mại để bù đắp chi phí. Hệ quả là nhiều dự án không thể triển khai, hoặc kéo dài qua nhiều năm mà không đạt tiến triển rõ rệt.
Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng cũng làm gia tăng thủ tục, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án. Trong một số trường hợp, việc phân định trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng chồng chéo trong thẩm định, phê duyệt, ảnh hưởng đến tiến độ chung.
Những nút thắt nêu trên cho thấy, cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là hoạt động xây dựng lại các công trình đã xuống cấp, mà là một bài toán tổng hợp về thể chế, quy hoạch và tổ chức thực hiện. Khi các rào cản này chưa được tháo gỡ một cách đồng bộ, việc triển khai trên thực tế khó có thể đạt được bước chuyển như mong đợi.
Từ điểm mở thể chế đến yêu cầu hành động thực chất
Việc Quốc hội ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô, trong đó cho phép triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với những điều kiện linh hoạt hơn về thẩm quyền, bồi thường, tái định cư và tổ chức thực hiện, được xem là bước chuyển quan trọng nhằm tháo gỡ những nút thắt tồn tại trong nhiều năm. Đáng chú ý, quy định về tỷ lệ đồng thuận từ 75% chủ sở hữu và diện tích, đi kèm thẩm quyền tổ chức thực hiện của chính quyền thành phố, đã tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để xử lý những dự án kéo dài do thiếu thống nhất.
Tuy nhiên, như thực tiễn đã cho thấy, thể chế chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được tổ chức thực hiện một cách quyết liệt, đồng bộ và minh bạch. Việc triển khai cải tạo chung cư cũ không chỉ đòi hỏi hoàn thiện quy hoạch, cơ chế tài chính, mà còn cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp – yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với tính khả thi của mỗi dự án.
Trong bối cảnh đó, yêu cầu chuyển từ chủ trương sang hành động thực chất được đặt ra rõ nét hơn bao giờ hết. Phát biểu tại buổi tiếp xúc cử tri ngày 4/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh: các cơ chế mới chỉ có ý nghĩa khi được cụ thể hóa kịp thời, rõ ràng, khả thi; không để những kiến nghị đã tồn tại nhiều năm tiếp tục bị kéo dài, làm giảm niềm tin của người dân.
Đối với Hà Nội, đây không chỉ là nhiệm vụ chỉnh trang các khu nhà đã hết vòng đời sử dụng, mà còn là cơ hội tổ chức lại không gian đô thị theo hướng hiện đại, đồng bộ, tạo thêm quỹ đất cho hạ tầng xã hội, không gian công cộng và nâng cao chất lượng sống. Nếu được triển khai hiệu quả, quá trình cải tạo chung cư cũ sẽ góp phần định hình diện mạo đô thị mới, phù hợp với yêu cầu phát triển trong giai đoạn tới.
Ngược lại, nếu tiếp tục chậm trễ, những tồn tại hiện hữu sẽ không chỉ gia tăng rủi ro về an toàn, mà còn làm lỡ nhịp quá trình tái thiết đô thị, một cơ hội đã được đặt ra rõ ràng cả về chủ trương và cơ chế.
Từ yêu cầu thực tiễn và chỉ đạo cấp cao, có thể thấy, bài toán cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã bước sang một giai đoạn mới: giai đoạn của hành động. Khi thể chế đã được mở đường, điều còn lại là năng lực tổ chức thực hiện và quyết tâm chính trị trong từng khâu, từng cấp.
Và cũng từ đây, kỳ vọng về một Hà Nội phát triển theo hướng văn minh, hiện đại, an toàn hơn cho người dân không còn dừng lại ở định hướng, mà đang được đặt trên nền tảng của những bước đi cụ thể, rõ ràng hơn trong thực tiễn.
Hà Nội hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960-1990 và nhiều công trình đã xuống cấp sau thời gian dài sử dụng.
Theo thống kê, tất cả 85 tòa nhà tại ba khu vực Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng sẽ được đưa vào danh sách kiểm định trong năm 2026. Trong đó, riêng khu tập thể Kim Liên có 38 tòa nhà, khu Trung Tự có 29 tòa nhà và khu Khương Thượng có 18 tòa nhà.
Toàn bộ các tòa nhà cũ tại khu vực Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng sẽ được kiểm định chất lượng nhằm đánh giá mức độ an toàn, làm cơ sở cho các dự án cải tạo, xây dựng lại trong thời gian tới.
Việc đánh giá này được thực hiện theo các quy định mới của Luật Nhà ở 2023, nhằm đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, chất lượng công trình và điều kiện sinh hoạt của người dân.
Sau khi hoàn tất, toàn bộ kết quả kiểm định sẽ được công khai rộng rãi. Thông tin sẽ được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của phường, đồng thời niêm yết trực tiếp tại các khu nhà để người dân theo dõi và giám sát.
Thực hiện: Tâm Anh