Phân khúc chung cư dẫn dắt thị trường quý I

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định, mức độ quan tâm của thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhưng hành vi người mua đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì đầu tư ngắn hạn.

Trong bức tranh chung, chung cư nổi lên là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục. Mức độ quan tâm trong tháng 3/2026 tại nhiều khu vực tăng từ 4% đến 7% so với cuối năm 2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác. Điều này cho thấy dòng tiền đang quay trở lại với phân khúc có tính ổn định cao và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Không chỉ gia tăng về mức độ tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Khảo sát cho thấy 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, 30% để đầu tư cho thuê và chỉ khoảng 4% phục vụ lướt sóng. So với giai đoạn trước, khi tỷ lệ đầu tư ngắn hạn từng chiếm tới 30–40%, sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển sang nhu cầu bền vững và dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất và kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, giá chung cư vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng nhẹ từ 1,5% đến 2,4% theo quý. Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM ở mức 69 triệu đồng/m², cho thấy khả năng giữ giá tốt nhờ lực cầu bền vững.

Xu hướng phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD) tiếp tục định hình thị trường. Tại Hà Nội, các dự án mở rộng theo cấu trúc “vành đai - qua sông”, trong khi TP.HCM tập trung nguồn cung tại các khu vực cận trung tâm và dọc các trục giao thông lớn như Quốc lộ 13 hay khu vực Thủ Đức. Điều này cho thấy bất động sản ngày càng gắn chặt với hạ tầng và khả năng kết nối.

Dữ liệu cũng phản ánh sự khác biệt trong xu hướng tìm kiếm giữa hai đô thị lớn. Người mua tại TP.HCM có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, đặc biệt quanh Vành đai 3, trong khi người Hà Nội mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các tỉnh lân cận và khu vực miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Trái ngược với chung cư, đất nền tiếp tục thể hiện độ nhạy cao với các yếu tố vĩ mô. Những thông tin liên quan đến quy hoạch, chính sách, lãi suất hay biến động kinh tế đều tác động nhanh đến mức độ quan tâm và giao dịch.

Trong quý I/2026, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 23% và TP.HCM giảm 5% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ổn định, chủ yếu đi ngang trong suốt thời gian qua, cho thấy sự giằng co giữa kỳ vọng của người bán và tâm lý thận trọng của người mua.

Đáng chú ý, khu vực miền Trung lại trở thành điểm sáng khi mức độ quan tâm đất nền tăng từ 10% đến 28% tại nhiều địa phương. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư lớn đồng loạt triển khai dự án mới, tạo sức hút đáng kể đối với dòng tiền đầu tư.

Ở phân khúc nhà riêng, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tăng khoảng 7% nhờ giá có sự điều chỉnh nhẹ, trong khi Hà Nội giảm khoảng 22% do mặt bằng giá tăng cao kéo dài.

Thực tế cho thấy, khi giá nhà riêng tại TP.HCM giảm từ 1% đến 7% ở một số khu vực, mức độ quan tâm đã tăng mạnh từ 8% đến 15%. Ngược lại, tại Hà Nội, việc giá tăng 20–30% trong thời gian qua khiến sức mua suy giảm rõ rệt.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý I/2026 đang bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc, thay vì tăng trưởng đồng loạt như trước. Chung cư giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực, đất nền phụ thuộc mạnh vào yếu tố vĩ mô, còn nhà riêng trở thành thước đo nhạy cảm của mặt bằng giá. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục chi phối thị trường trong thời gian tới, khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng và ưu tiên giá trị bền vững.

Văn Kỳ- Khánh Vy