Cần chủ động tái định vị công năng để "mở lối" cho shophouse
Sau giai đoạn phát triển nóng, những dãy shophouse hào nhoáng giờ đây đang đứng trước bài toán nan giải về hiệu suất khai thác.
Nhiều yếu tố ảnh hưởng tới shophouse
Báo cáo từ JLL Việt Nam chỉ ra, lượng quan tâm tìm kiếm shophouse cho thuê tại TP.HCM đã giảm liên tục trong nhiều năm và đến nay vẫn chưa cho thấy dấu hiệu tạo đáy. Điều này phản ánh rõ sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Khi shophouse xuất hiện ở hầu hết các khu dân cư mới, lưu lượng khách bị phân tán, không còn đủ “traffic” để nuôi sống hàng loạt điểm kinh doanh cùng lúc.
Thực tế cho thấy, nhiều shophouse khối đế được thiết kế với kỳ vọng phục vụ cả cư dân nội khu lẫn khách ngoại khu, nhưng lại thiếu kết nối giao thông, thiếu điểm đến đủ hấp dẫn để kéo dòng người từ bên ngoài vào. Khi giả định ban đầu không thành hiện thực, hiệu quả kinh doanh sụt giảm là điều khó tránh.
Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang đặt shophouse trước một thử thách căn bản. Khách hàng ít còn thói quen dạo bộ, mua sắm ngẫu hứng trong các khu nội khu khép kín. Họ sẵn sàng di chuyển xa hơn để đến trung tâm thương mại, nơi có trải nghiệm tổng hợp, hoặc đơn giản là đặt hàng online. Trong bối cảnh đó, nhiều ngành hàng như thời trang, đồ gia dụng, hay bán lẻ chuyên biệt gần như không đủ doanh thu để “nuôi” một mặt bằng shophouse lớn.
Một xu hướng rõ nét khác là sự thay đổi trong chiến lược của các doanh nghiệp. Thay vì mở rộng hệ thống cửa hàng dày đặc tại các mặt bằng giá cao, nhiều thương hiệu chuyển sang mô hình tinh gọn, chỉ giữ lại một số điểm làm showroom, còn lại tập trung nguồn lực cho kho bãi, logistics và kênh online.
Điều này khiến vai trò truyền thống của shophouse, nơi vừa trưng bày, vừa bán hàng, vừa tạo nhận diện thương hiệu, không còn giữ vị thế độc tôn. Khi doanh nghiệp trở nên thực dụng hơn, họ cân nhắc rất kỹ giữa chi phí thuê và hiệu quả mang lại. Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2-3% mỗi năm, cộng thêm chi phí quản lý và bảo trì cao, shophouse ngày càng khó cạnh tranh.
Tất nhiên, cần nhấn mạnh không thể đánh đồng toàn bộ phân khúc. Thực tế cho thấy, những shophouse nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có mật độ dân cư cao, quản lý vận hành tốt và thường xuyên tổ chức hoạt động kết nối cộng đồng vẫn duy trì được sức sống nhất định.
Ngược lại, các dự án thiếu chiến lược vận hành, hoạt động rời rạc, gần như phó mặc cho từng chủ sở hữu tự xoay xở, đang rơi vào vòng luẩn quẩn: trống mặt bằng - giảm giá - vẫn trống.
Theo JLL Việt Nam, shophouse phụ thuộc rất lớn vào quy mô dân số nội khu, trong khi lượng khách ngoại khu thường không cao. Khi khu dân cư nào cũng có shophouse, nhưng chợ, siêu thị và trung tâm thương mại lớn lại mọc lên dày đặc trong bán kính vài km, cư dân có xu hướng tìm đến những nơi có trải nghiệm phong phú hơn.
Tìm lối ra cho shophouse
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng shophouse không “hết thời”, nhưng thời của tư duy cũ, mua để chờ tăng giá, cho thuê giá cao bất chấp hiệu quả đã qua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, buộc cả chủ sở hữu lẫn chủ đầu tư phải thay đổi.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng một mặt, chủ shophouse cần hạ kỳ vọng lợi nhuận, chuyển từ tư duy “thu tiền thuê cố định” sang mô hình chia sẻ rủi ro với người kinh doanh, tương tự trung tâm thương mại.
Mặt khác, cần chủ động tái định vị công năng, trong đó ưu tiên các dịch vụ thiết yếu như y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, văn phòng đại diện, kết hợp online - offline, biến shophouse thành điểm giao dịch, kho hàng, hoặc không gian livestream.
Về dài hạn, bài toán còn nằm ở khâu quy hoạch. Không phải khối đế nào cũng cần làm thương mại. Việc bố trí lại chức năng, giảm mật độ shophouse, tăng không gian tiện ích hoặc bãi đậu xe – như kinh nghiệm của nhiều quốc gia - có thể mang lại hiệu quả bền vững hơn.