Vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại Tân Uyên, Bình Dương (cũ): Quyết định giám đốc thẩm làm rõ bản chất vụ án

Liên quan đến vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP Tân Uyên, Bình Dương (nay là phường Tân Uyên, TP HCM), ngày 26/8/2025 Hội đồng thẩm phán (HĐTP) TAND tối cao đã có Quyết định giám đốc thẩm số 16/2025/DS-GĐT, tuyên hủy bản án dân sự phúc thẩm của TAND tỉnh Bình Dương (cũ); bản án sơ thẩm cũng như Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của TAND thị xã Tân Uyên (cũ)

Trả tiền để được giải chấp nhưng không thể sang tên thửa đất

Theo Quyết định giám đốc thẩm số 16/2025/DS-GĐT ngày 26/8/2025 của ông Trần Công Tuấn (nguyên đơn- trú tại Phường Dĩ An, TP HCM) là chủ sử dụng thửa đất số 368, tờ bản đồ số 51, diện tích 3.888m², tại phường Uyên Hưng, TP. Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (cũ), đã được UBND huyện Tân Uyên (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), câp nhật biến động năm 2016.

Ngày 17/3/2017, tại Văn phòng Công chứng Trần Thanh Vũ, ông Tuấn ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 368 (cùng nhà xưởng) cho ông Nguyễn Văn Nhi (bị đơn- trú tại phường Thạnh Mỹ Tây, TP HCM) với giá 12 tỷ đồng. Sau khi sang tên mình, ông Nhi thế chấp thửa đất để bảo đảm cho khoản vay 11 tỷ đồng tại Ngân hàng Agribank.

Cho rằng bên mua vi phạm điều khoản thanh toán (do không trả 4,1 tỷ đồng còn nợ dù đã ký nhiều giấy xác nhận nợ, hẹn ngày trả tiền), ông Tuấn đã khởi kiện ông Nhi, đề nghị Tòa tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/3/2017; hủy GCNQSDĐ đã cập nhật cho ông Nhi.

Quyết định giám đốc thẩm số 16 nêu rõ: Giá thực tế ông Tuấn chuyển nhượng đất cho ông Nhi là 12 tỷ đồng, được ông Nhi thừa nhận là có căn cứ, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Thực tế, do ông Nhi không thanh toán đủ tiền nên ông Tuấn không bàn giao thửa đất số 368 nêu trên, tiếp tục cùng vợ là bà Nguyễn Kim Duyên quản lý, đầu tư xây dựng gồm 01 căn nhà cấp 4, nhà xưởng 2.500m², 01 trạm cân 80 tấn, 01 bình hạ thế 400 KVA, sân, tường bê tông kiên cố…

Quá trình giải quyết, ông Nhi thừa nhận toàn bộ lời trình bày của ông Tuấn, nêu khó khăn về kinh tế, không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và thống nhất hủy HĐCN ngày 17/3/2017. Căn cứ Biên bản hòa giải thành ngày 05/9/2019 giữa ông Tuấn với ông Nhi và Agribank, TAND thị xã Tân Uyên (cũ) đã ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 22/2019/QĐST-DS ngày 13/9/2019.

Quyết định giám đốc thẩm chỉ rõ vi phạm của cơ quan thi hành án

Do ông Nhi và bà Nguyễn Thị Luyến có tranh chấp trong một vụ án khác nên ngày 05/8/2019, TAND thị xã Bến Cát (cũ) ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 39/2019/QĐST-DS (QĐ số 39). Ngày 13/8/2019, Chấp hành viên Thái Văn Cần căn cứ QĐ số 39 và đơn yêu cầu ngăn chặn của bà Luyến để ra Quyết định số 74/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu… đối với thửa đất số 368.

Quyết định giám đốc thẩm số 16 nêu rõ: Chi cục THADS thị xã Bến Cát chưa xác minh, làm rõ tình trạng tài sản, điều kiện thi hành án nhưng lại quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu… thửa đất số 368, diện tích 3.888m² (trong khi thửa đất đã được thế chấp cho Agribank và đang có tranh chấp do TAND thị xã Tân Uyên thụ lý giải quyết) là vi phạm khoản 3 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ.

Trong quá trình giải quyết lại vụ án, ngày 29/11/2022, TAND TP. Tân Uyên đưa bà Nguyễn Thị Luyến, Chi cục THADS thị xã Bến Cát vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thế nhưng, Chi cục THADS (cũng là đương sự trong vụ án) là không đúng thẩm quyền, vi phạm khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Cụ thể, Chi cục THADS không hướng dẫn bà Luyến yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự để bảo đảm quyền lợi của mình, mà lại tiếp tục ra Quyết định số 43/QĐ-CCTHADS ngày 26/12/2022 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với thửa đất số 368, trong khi đất này có tranh chấp và đang được Tòa án thụ lý giải quyết.

Trong vụ án, ông Trần Công Tuấn đã thanh toán hết toàn bộ số nợ gốc và lãi cho ngân hàng, tài sản bảo đảm đã được hoàn tất nghĩa vụ trả nợ của ông Nhi; đồng thời ông Tuấn cũng đã trả cho ông Nhi số tiền 2,04 tỷ đồng là khoản chênh lệch do biến động giá đất nên quyền lợi của ông Tuấn phải được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Do quá trình giải quyết trước đây có thiếu sót, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Trần Công Tuấn và vợ ông là bà Nguyễn Kim Duyên, Quyết định giám đốc thẩm số 16 đã chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 65/2024/KN-DS ngày 08/8/2024 của Chánh án TANDTC, hủy toàn bộ các quyết định, bản án trong vụ án này để xét xử sơ thẩm lại, đúng quy định pháp luật.

Hiện TAND khu vực 17 – TP.HCM đang thụ lý, giải quyết lại vụ án. Sau khi HĐTP TANDTC có Quyết định giám đốc thẩm nêu ra một số vi phạm của Chi cục THADS Bến Cát (cũ), ông Trần Công Tuấn đã có đơn tố cáo cho rằng chấp hành viên có dấu hiệu xâm phạm hoạt động tư pháp, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng mình

PV