Đề xuất cách tính tiền sử dụng đất mới khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm triển khai Nghị quyết của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.
Một trong những nội dung quan trọng được đề xuất là quy định mới về cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo Bộ Tài chính, việc ban hành Nghị định nhằm cụ thể hóa các nội dung mà Quốc hội giao Chính phủ, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP). Dự thảo lần này bổ sung Điều 8a sau Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng theo Nghị quyết của Quốc hội.
Theo Dự thảo, các trường hợp áp dụng gồm: chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, vốn đã được xác định là đất nông nghiệp trước ngày 1/8/2024, sang đất ở; chuyển đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở theo Luật Đất đai 2024 sang đất ở; và chuyển đất có nguồn gốc là vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng đã được tách thửa trước ngày 1/7/2014 sang đất ở.
Theo đề xuất, mức thu tiền sử dụng đất được chia theo hạn mức giao đất ở của địa phương. Đối với diện tích nằm trong hạn mức, hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, khoản thu được xác định bằng 50% chênh lệch giá. Trong trường hợp diện tích vượt quá một lần hạn mức, người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch.
Chính sách ưu đãi theo mức thu 30% và 50% chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đối với một thửa đất. Với các lần chuyển mục đích tiếp theo, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp. Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh, thành, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa để áp dụng mức thu ưu đãi nêu trên; các thửa còn lại sẽ tính theo quy định chung.
Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định hạn mức được tính theo từng hộ gia đình hoặc cá nhân và không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất. Với trường hợp nhiều hộ hoặc nhiều cá nhân cùng đứng tên trên một thửa đất, nếu được phép tách thửa thì hạn mức sẽ được tính theo từng thửa sau tách. Nếu không tách thửa, hạn mức sẽ tính theo người đại diện đứng tên chung.
Dự thảo cũng quy định việc thu, nộp, quản lý tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc chung của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật về quản lý thuế.
Đối với các trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước thời điểm Nghị quyết mới có hiệu lực, dự thảo đưa ra cơ chế xử lý chuyển tiếp. Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền, việc tính toán sẽ áp dụng theo quy định mới. Nếu đã có thông báo nhưng người sử dụng đất chưa nộp, cơ quan thuế sẽ tính lại và điều chỉnh số tiền phải nộp, đồng thời tính tiền chậm nộp nếu có.
Trường hợp đã nộp một phần tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ tính lại số tiền theo quy định mới để xác định phần còn thiếu hoặc phần chênh lệch cần hoàn trả. Nếu người sử dụng đất đã nộp đủ tiền theo thông báo trước đó và số tiền tính lại thấp hơn, khoản chênh lệch sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Dự thảo Nghị định đang trong quá trình lấy ý kiến và tiếp tục được hoàn thiện trước khi trình Chính phủ xem xét, ban hành. Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm bảo đảm thống nhất trong thực thi Luật Đất đai và tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).