Tháo gỡ “điểm nghẽn” sau một năm thực thi Luật Đất đai 2024

Ba nhóm nội dung lớn trong dự thảo Nghị quyết

Theo Bộ trưởng Trần Đức Thắng, Dự thảo Nghị quyết gồm 3 chương, 13 điều trong đó có ba nhóm nội dung lớn.

Nhóm nội dung thứ nhất là thể chế hóa quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ theo Nghị quyết của Trung ương.

Tại Tờ trình, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội; làm rõ căn cứ thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất bồi thường và tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh…

Dự thảo nghị quyết cũng quy định, cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm, trừ trường hợp sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập. Quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Nhóm thứ hai là các nội dung giải quyết “điểm nghẽn” như: Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý. Quy định thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 10 ngày. Thời hạn tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 30 ngày.

Quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn là có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết. Quy định bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất...

Nhóm thứ ba là các nội dung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tập trung tháo gỡ về việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước; quy định về thời gian thông báo thu hồi đất; các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất và một số quy định chuyển tiếp để giải quyết khoảng trống trong tổ chức, triển khai thực hiện.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tập trung tháo gỡ về căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, còn có các quy định về tài chính đất đai, giá đất; điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm; sửa đổi, bổ sung quy định về hợp thửa, tách thửa, về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số trường hợp cụ thể.

Đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp

Thẩm tra nội dung trên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi khẳng định, căn cứ các cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn tại Tờ trình của Chính phủ và hồ sơ dự án Nghị quyết kèm theo, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết ban hành Nghị quyết. Ủy ban đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị quyết để phù hợp với các chủ trương, quan điểm cụ thể của cấp có thẩm quyền; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất với hệ thống pháp luật. Ủy ban đề nghị tiếp tục rà soát các quy định phải bảo đảm phù hợp quy định của Hiến pháp, bảo đảm tính khả thi, công bằng, minh bạch, không gây khiếu kiện, khiếu nại, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, theo ông Mãi, đa số ý kiến Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Ủy ban đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Báo cáo cũng nêu, một số ý kiến cho rằng, việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm quy định của Hiến pháp, tránh ảnh hưởng đến quyền của người dân, không nên áp dụng đại trà trước khi có đánh giá tác động cụ thể, có thể báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép áp dụng cơ chế thí điểm đối với một số trường hợp Chính phủ đề xuất bổ sung tại các địa phương có Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù, để có căn cứ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 4), Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành việc được lựa chọn hình thức thuê đất như dự thảo Nghị quyết để bảo đảm tính linh hoạt, phù hợp hơn với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dung quan trọng, là quy định mới so với Luật Đất đai hiện hành.

Do đó, cần hết sức cân nhắc, thận trọng và phải bảo đảm phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhất là quyền định đoạt của chủ sở hữu; điều hành chính sách phát triển kinh tế - xã hội dựa trên nguồn lực đất đai, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; nguồn thu ngân sách nhà nước…

Đ. Việt - M. Đỉnh