Thị trường bất động sản bước “vào guồng mới”
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước ra khỏi giai đoạn "tái định giá" để tiến vào giai đoạn "tái cấu trúc".
Giai đoạn 2022-2024 được xem là thời kỳ “tái định giá” mạnh mẽ nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn một thập kỷ qua. Sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, việc siết tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và khung pháp lý chồng chéo đã buộc thị trường phải điều chỉnh. Giá nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng, giảm 20-40% so với đỉnh năm 2022.
Bước sang cuối năm 2025, mặt bằng giá đã cơ bản ổn định, tâm lý nhà đầu tư dần hồi phục. Dòng vốn tín dụng, trái phiếu và FDI đều cho thấy dấu hiệu quay trở lại. Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, tổng giá trị giao dịch bất động sản quý III/2025 tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó lượng giao dịch chung cư chiếm hơn 60%.
Các chuyên gia nhận định, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường “vào guồng mới”, với sự phân hóa rõ ràng: những sản phẩm có nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và vị trí tốt sẽ bước vào chu kỳ tăng giá ổn định, trong khi tài sản đầu cơ hoặc kém thanh khoản vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Ở một chia sẻ mới đây, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định rằng, bất động sản luôn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận suốt hơn 30 năm qua nhờ ba động lực cốt lõi. Thứ nhất là khung pháp lý ngày càng cởi mở, từ chỗ chưa công nhận quyền sở hữu nhà tư nhân đến việc cho phép sở hữu nhiều nhà và xem bất động sản là tài sản hợp pháp để tích lũy của cải.
Thứ hai là quy mô nền kinh tế tăng tốc, GDP Việt Nam đã vượt 450 tỷ USD sau gần 20 năm hội nhập kể từ 2006 và được dự báo sớm vượt qua Thái Lan trong vài năm tới.
Thứ ba là hạ tầng giao thông bứt tốc, đặc biệt trong thập kỷ qua với mạng lưới cao tốc liên vùng, sân bay, metro và các đại dự án kết nối đô thị dần hoàn thiện.
Nhờ các yếu tố đó, suất sinh lời trung bình của bất động sản tính theo lãi kép luôn ở mức trên 25%/năm, vượt xa chứng khoán (khoảng 10%) hay gửi tiết kiện ngân hàng (khoảng 8%).
Tuy nhiên, theo quy luật “lượng đổi - chất đổi”, khi những động lực này tiệm cận điểm bão hòa, bất động sản Việt Nam sẽ dần chuyển sang chu kỳ đầu tư, phát triển bền vững, tương đồng với các thị trường trưởng thành - nơi tăng trưởng ổn định thay vì siêu lợi nhuận.