Tranh chấp hợp đồng đặt cọc: Góc nhìn từ thực tiễn tố tụng và quản lý Nhà nước

Bài viết phân tích sự khác biệt căn bản về bản chất pháp lý của hai loại tranh chấp này, đồng thời chỉ ra những hệ lụy từ việc áp dụng sai quy định, qua đó gợi mở các giải pháp bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến và đa dạng. Một trong những giao dịch tiền đề, có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các giao dịch chính thức là hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, chính sự phổ biến này cũng làm phát sinh không ít các tranh chấp phức tạp. Một vướng mắc điển hình và gây nhiều tranh cãi trong thực tiễn hiện nay là việc xác định bản chất pháp lý của “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” liên quan đến bất động sản và hệ quả của nó đối với các thủ tục hành chính về đất đai.

Tình huống thực tế thường gặp là người sử dụng đất đang thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai (như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...) tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thì bất ngờ bị tạm dừng giải quyết hồ sơ. Lý do được đưa ra là VPĐKĐĐ nhận được “Thông báo về việc thụ lý vụ án” của Tòa án, trong đó nội dung vụ án được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” liên quan đến thửa đất đó. Từ thông báo này, cơ quan đăng ký đất đai đã mặc nhiên đánh đồng đây là một “tranh chấp đất đai” và áp dụng biện pháp ngăn chặn, tạm dừng mọi giao dịch.

Hành vi này đã và đang gây ra nhiều hệ lụy, không chỉ làm đình trệ các giao dịch dân sự, kinh tế mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vấn đề pháp lý cốt lõi đặt ra là: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” có phải là “tranh chấp đất đai” không? Và việc VPĐKĐĐ chỉ dựa vào một thông báo thụ lý vụ án hợp đồng để áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với quyền tài sản của công dân có đúng với quy định của pháp luật?

Bài viết này sẽ tập trung phân tích sâu sắc các câu hỏi trên nhằm góp phần làm sáng tỏ vấn đề, đưa ra những kiến giải và đề xuất nhằm tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo sự thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật.

Để giải quyết tận gốc vấn đề, cần phải phân định rạch ròi bản chất của hai loại tranh chấp này. Sự nhầm lẫn giữa chúng xuất phát từ việc không nắm vững sự khác biệt giữa tranh chấp về nghĩa vụ (trái quyền) và tranh chấp về quyền đối với tài sản (vật quyền).

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ định nghĩa này, có thể xác định các đặc tính pháp lý của tranh chấp hợp đồng đặt cọc như sau: (1) Nguồn luật điều chỉnh chính: Là các quy định của BLDS về giao dịch dân sự, về hợp đồng và về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. (2) Đối tượng trực tiếp của tranh chấp: Là các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ chính hợp đồng đặt cọc.

Các bên không tranh chấp về việc ai là chủ sử dụng thửa đất, mà họ tranh chấp về các vấn đề như: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay không? Một bên có vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng đã cam kết hay không? Hậu quả của việc vi phạm đó là gì (bên nào mất cọc, bên nào phải phạt cọc)? (3) Bản chất của tranh chấp: Về bản chất, đây là một tranh chấp hợp đồng, một loại tranh chấp về trái quyền (quyền yêu cầu người khác thực hiện một nghĩa vụ).

Quyền sử dụng đất trong trường hợp này chỉ đóng vai trò là đối tượng của hợp đồng chính (hợp đồng chuyển nhượng) mà các bên hướng tới giao kết trong tương lai. Nó không phải là đối tượng đang bị tranh chấp về quyền sở hữu hay quyền sử dụng.

Yêu cầu của các bên tại Tòa án thường là yêu cầu về tài sản (đòi lại tiền cọc, yêu cầu bồi thường, phạt cọc) hoặc yêu cầu thực hiện một hành vi (buộc tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng).

Khác với tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp đất đai được định nghĩa một cách rõ ràng tại khoản 26 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Các đặc tính pháp lý của loại tranh chấp này bao gồm: (1) Nguồn luật điều chỉnh chính: Là các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. (2) Đối tượng trực tiếp của tranh chấp: Là quyền sử dụng đất.

Đây là tranh chấp nhằm xác định một cách dứt khoát: Ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất cụ thể? Ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất liền kề được xác định như thế nào? Việc phân chia quyền sử dụng đất là tài sản chung (của vợ chồng, của các đồng thừa kế) được thực hiện ra sao? (3) Bản chất của tranh chấp: Về bản chất, đây là một tranh chấp về vật quyền (quyền trực tiếp tác động lên tài sản).

Phán quyết của Tòa án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền năng của các bên đối với thửa đất, có thể dẫn đến việc thay đổi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc thay đổi các thông số pháp lý của thửa đất trên hồ sơ địa chính.

Từ những phân tích trên, có thể đi đến một kết luận pháp lý duy nhất: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc không phải là tranh chấp đất đai. Đây là hai loại tranh chấp hoàn toàn độc lập, có bản chất, đối tượng và nguồn luật điều chỉnh khác nhau. Việc đánh đồng hai khái niệm này là một sự nhầm lẫn nghiêm trọng về mặt lý luận pháp lý.

Sự khác biệt căn bản giữa "Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc" và "Tranh chấp Đất đai" được thể hiện rõ qua các tiêu chí pháp lý sau đây: Về nguồn luật điều chỉnh chính, tranh chấp hợp đồng đặt cọc chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, trong khi tranh chấp đất đai lại chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai.

Về đối tượng tranh chấp, đối với hợp đồng đặt cọc, các bên tranh chấp về quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, chẳng hạn như nghĩa vụ giao kết hợp đồng chính, vấn đề tiền cọc và phạt cọc.

Ngược lại, đối tượng của tranh chấp đất đai là chính quyền sử dụng đất, nhằm xác định ai là chủ sử dụng hợp pháp hoặc phân định ranh giới thửa đất. Về bản chất pháp lý, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là một tranh chấp hợp đồng, tức là tranh chấp về nghĩa vụ (trái quyền).

Trong khi đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền đối với tài sản, tức là tranh chấp về vật quyền. Cuối cùng, về yêu cầu tại Tòa án, trong một vụ án về hợp đồng đặt cọc, các bên thường yêu cầu Tòa án buộc thực hiện hợp đồng, đòi lại tiền cọc, hoặc yêu cầu phạt cọc. Còn trong một vụ án tranh chấp đất đai, yêu cầu phổ biến là công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định lại ranh giới.

Sự phân biệt rạch ròi về mặt lý luận nêu trên có ý nghĩa quyết định khi xem xét tính hợp pháp trong hành vi của VPĐKĐĐ. Cơ sở pháp lý duy nhất để VPĐKĐĐ có thể từ chối, tạm dừng giải quyết một hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi có thông báo của Tòa án được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ.

Theo đó, cơ quan đăng ký đất đai được quyền từ chối hồ sơ khi: “Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Mục đích của quy định này là hoàn toàn đúng đắn. Nó là một biện pháp ngăn chặn hành chính cần thiết nhằm bảo toàn tình trạng pháp lý của tài sản đang có tranh chấp, tránh trường hợp đương sự tẩu tán, chuyển dịch tài sản trong quá trình Tòa án giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án sau này. Đây là một cơ chế phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi của bên có thể thắng kiện.

Vấn đề mấu chốt nằm ở việc một số VPĐKĐĐ đã giải thích và áp dụng quy định trên một cách không đúng. (1) Thứ nhất, giải thích sai thuật ngữ pháp lý: VPĐKĐĐ đã tự ý mở rộng khái niệm “tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” để bao gồm cả “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Như đã phân tích, đây là hai loại tranh chấp khác nhau. Một vụ kiện về hợp đồng đặt cọc không làm thay đổi hay tranh chấp về quyền sử dụng đất hiện hữu của người đang đứng tên trên GCNQSD đất. Quyền của họ đối với thửa đất vẫn được pháp luật công nhận và bảo vệ cho đến khi có một bản án có hiệu lực của Tòa án tuyên khác đi. (2) Thứ hai, hành động không đúng thẩm quyền: Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án chỉ là một văn bản tố tụng mang tính thông tin, xác nhận rằng Tòa án đã tiếp nhận một vụ việc để giải quyết.

Nó không phải là một quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn và không có hiệu lực bắt buộc các cơ quan khác phải tạm dừng các hoạt động hành chính liên quan. (3) Thứ ba, khi nào việc tạm dừng là hợp pháp? VPĐKĐĐ chỉ được phép và có nghĩa vụ tạm dừng các thủ tục đăng ký biến động đất đai khi và chỉ khi nhận được một Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.

Theo quy định tại Điều 111 và Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình giải quyết vụ án, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án có thể ra quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như: “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” (khoản 7 Điều 114) hoặc “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” (khoản 8 Điều 114).

Đây mới chính là các văn bản có hiệu lực pháp lý bắt buộc, yêu cầu VPĐKĐĐ phải thực hiện việc ngăn chặn. Việc Tòa án có ra quyết định này hay không phụ thuộc vào sự xem xét, đánh giá của Thẩm phán dựa trên yêu cầu của đương sự và các tình tiết của vụ án. Không thể mặc nhiên cho rằng mọi vụ án liên quan đến hợp đồng đặt cọc đều cần phải ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất.

Do đó, hành vi của VPĐKĐĐ chỉ dựa vào thông báo thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc để dừng thủ tục đất đai là một hành vi sai, không có căn cứ pháp lý, thể hiện sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền tự do giao dịch và định đoạt tài sản của công dân đã được Hiến pháp và pháp luật bảo vệ.

Trước thực trạng này, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía người dân, doanh nghiệp và các cơ quan Nhà nước.

Khi bị VPĐKĐĐ tạm dừng giải quyết hồ sơ một cách trái pháp luật, người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau: (1) Gửi văn bản (đơn kiến nghị, giải trình) đến VPĐKĐĐ, trong đó phân tích rõ ràng sự khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp đất đai, viện dẫn các quy định pháp luật đã nêu để chứng minh hành vi tạm dừng là không có căn cứ. (2) Yêu cầu VPĐKĐĐ ra văn bản trả lời chính thức về lý do từ chối hoặc tạm dừng giải quyết hồ sơ. (3) Nếu VPĐKĐĐ không giải quyết hoặc trả lời không thỏa đáng, người dân có quyền thực hiện thủ tục khiếu nại hành chính đối với hành vi hành chính (hành vi tạm dừng) hoặc quyết định hành chính (văn bản từ chối) của VPĐKĐĐ lên cấp trên trực tiếp là Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường. (4) Trường hợp khiếu nại không được giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định hành chính trái pháp luật hoặc tuyên bố hành vi hành chính là trái pháp luật và buộc VPĐKĐĐ phải tiếp tục thực hiện thủ tục.

Việc phân biệt rõ ràng giữa “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và “tranh chấp đất đai” không chỉ là vấn đề lý luận mà có ý nghĩa thực tiễn quan trọng.

Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này đang dẫn đến việc các cơ quan hành chính áp dụng các biện pháp ngăn chặn một cách tùy tiện, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền tài sản của công dân và môi trường đầu tư, kinh doanh.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp đòi hỏi sự thượng tôn pháp luật không chỉ trong hoạt động xét xử của Tòa án mà còn trong mọi hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước.

Thiết nghĩ, cần có sự chấn chỉnh và hướng dẫn để áp dụng pháp luật thống nhất, đảm bảo rằng mọi quyết định của cơ quan công quyền đều phải dựa trên những căn cứ pháp lý vững chắc, rõ ràng và minh bạch.

Lê Thiết Hùng, Chánh án TAND Khu vực 5 - Quảng Trị