Nhiều điểm mới về bồi thường, ghi nợ tiền sử dụng đất và đấu giá đất
Ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực đất đai.
Một điểm đáng chú ý là Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung Điều 14a vào Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, việc bồi thường đối với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần, nếu không xác định được sản lượng còn lại trong chu kỳ khai thác, sẽ được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
Ngoài ra, trường hợp khi UBND cấp tỉnh chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cơ quan có thẩm quyền ban hành, thì có thể căn cứ vào tình hình thực tế địa phương để xác định đơn giá bồi thường. Quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt tại những địa phương có đa dạng giống cây trồng, vật nuôi đặc thù.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống thông tin đất đai.
Theo quy định mới, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ. Việc ghi nợ, thanh toán và xóa nợ sẽ tuân thủ theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thời hạn nợ tiền sử dụng đất kéo dài cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trước khi thực hiện các giao dịch này, người sử dụng đất phải nộp đủ phần tiền còn nợ. Tuy nhiên, trong trường hợp tặng cho hoặc thừa kế, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, cận nghèo, hoặc là đối tượng thừa kế hợp pháp, họ có thể tiếp tục được ghi nợ.
Quy định ghi nợ áp dụng trong thời gian từ 1/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029. Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ là toàn bộ số tiền phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP đồng thời sửa đổi, bổ sung Điều 23 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về điều kiện của tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo đó, tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải có ít nhất 01 chuyên gia đáp ứng tiêu chuẩn cao và 05 chuyên gia đáp ứng điều kiện cơ bản theo quy định. Đối với cấp xã, yêu cầu tương tự cũng được áp dụng.
Chuyên gia tư vấn chủ trì bắt buộc có bằng đại học trở lên về chuyên ngành quản lý đất đai, đồng thời đáp ứng một trong các điều kiện: đã chủ trì hoặc tham gia trực tiếp ít nhất 01–02 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cùng cấp hoặc cao hơn.
Việc lựa chọn tổ chức tư vấn sẽ thực hiện thông qua đấu thầu, giao nhiệm vụ hoặc đặt hàng theo pháp luật về đấu thầu và cung cấp dịch vụ công.
Một nội dung quan trọng khác là sửa đổi thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang mục đích khác.
Theo Nghị định mới, UBND cấp xã có trách nhiệm tổng hợp nhu cầu, lập danh mục dự án cần chuyển đổi và trình lên UBND cấp tỉnh để chấp thuận. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư thì không cần thực hiện thủ tục này.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Cụ thể, trường hợp đấu giá thuộc thẩm quyền cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ kiểm tra hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt. Nếu thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, trách nhiệm này được giao cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2025.