Áp lực đảm bảo nguồn cung dài hạn tại đô thị
Trước làn sóng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.
Báo cáo Impact 2025 (báo cáo toàn cầu về các xu hướng định hình thị trường bất động sản thế giới năm 2025) của Savills cho biết, tại TP.HCM, trong quý I/2025 chỉ ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán, giảm tới 70% so với quý trước đó, với phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, cho thấy người mua vẫn thận trọng, chờ đợi sản phẩm phù hợp.
Tương tự, tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý. Dù tăng so với cùng kỳ năm trước nhưng lượng tiêu thụ vẫn giảm đến 41%, phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu.
Trước làn sóng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.
Trong bối cảnh này, việc gia tăng dòng vốn đầu tư từ cả khu vực công và tư nhân đóng vai trò then chốt trong việc tài trợ cho các dự án nhà ở mới, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển đô thị theo hướng bền vững. Tuy nhiên, dù phân khúc nhà ở vẫn thu hút nhiều sự quan tâm đầu tư, những rào cản cố hữu như quy hoạch thiếu nhất quán, chính sách chưa ổn định, hay sự biến động về môi trường pháp lý và chính trị vẫn đang làm chậm lại quá trình triển khai các dự án quy mô lớn.
Trên thực tế, phần lớn dự án nhà ở hiện nay có chu kỳ đầu tư tương đối ngắn – chỉ khoảng 5 năm; trong khi đó, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên rót vốn vào những lĩnh vực có dòng tiền ổn định trong suốt 20 năm hoặc lâu hơn. Đây chính là lý do khiến nhiều nguồn vốn dài hạn – nguồn vốn cần thiết để giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở giá phải chăng – vẫn chưa thực sự được khai thác hiệu quả.
Báo cáo nhận định, yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong việc triển khai các dự án hiện hữu. Trong vòng 6–12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.
Một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định – những yếu tố vốn rất cần thiết để thúc đẩy đầu tư bền vững.
Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có những chuyển biến tích cực theo hướng này. Nổi bật là việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố với trọng tâm phát triển theo mô hình TOD - ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng.
Đây là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, để mô hình TOD triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.
Đồng thời, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, cấp phép xây dựng và ký hợp đồng mua bán trong thời gian gần đây đang tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường nhà ở Việt Nam phục hồi ổn định từ nửa sau năm 2025 trở đi.