Mua bán nhà phát mại có được hoàn thuế thu nhập cá nhân không?
Khi mua nhà phát mại, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đã tính vào giá bán. Nhưng khi bàn giao nhà thì đó là tài sản duy nhất của chủ cũ nên được miễn thuế. Vậy, khoản thuế TNCN tiền 2% đó có được hoàn lại không?
Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 12 của Thông tư số 92/2015/TT-BTC), thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đồng thời ba điều kiện sau:
- Người chuyển nhượng phải chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, bao gồm cả các công trình xây dựng gắn liền;
- Có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở ít nhất 183 ngày trước thời điểm chuyển nhượng;
- Việc chuyển nhượng phải là chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất không phải một phần.
Như vậy, không phải cứ tài sản duy nhất là được miễn thuế mà cần đáp ứng đầy đủ ba điều kiện nêu trên.
Trong thực tế, khi tài sản bị phát mại (thường do cơ quan thi hành án hoặc bên xử lý nợ xấu), chủ sở hữu không trực tiếp kê khai thuế, mà việc này thường do ngân hàng, tổ chức đấu giá thực hiện thay. Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, các tổ chức này thường tính luôn khoản thuế TNCN 2% vào giá bán, bất kể người bị phát mại có đủ điều kiện miễn thuế hay không.
Tuy nhiên, nếu sau khi hoàn tất phát mại, có cơ sở xác định người bị phát mại đáp ứng đầy đủ điều kiện miễn thuế, thì theo quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14, người nộp thuế có thể nộp hồ sơ đề nghị hoàn thuế thu nhập cá nhân đã nộp thừa. Thời hiệu nộp hồ sơ hoàn thuế là 10 năm kể từ ngày nộp thuế, theo khoản 3, Điều 60 của Luật này.
Tuy nhiên, người mua nhà không phải là người nộp thuế, nên không có tư cách pháp lý để đề nghị hoàn thuế, trừ khi họ có ủy quyền hợp pháp từ người bị phát mại (người nộp thuế thực sự), hoặc có thỏa thuận rõ ràng với tổ chức nộp thay thuế (ngân hàng, đơn vị đấu giá).
Do đó, mặc dù có quyền hoàn thuế, nhưng trong thực tiễn, việc hoàn thuế rất khó nếu người bị phát mại không còn liên hệ hoặc không hợp tác, hoặc tổ chức nộp thay không hỗ trợ.
Để tránh rủi ro, người mua nhà phát mại nên chủ động yêu cầu tổ chức bán đấu giá hoặc ngân hàng rà soát hồ sơ của người bị phát mại để xác định có đủ điều kiện miễn thuế TNCN hay không, từ đó làm thủ tục miễn ngay trước khi nộp 2% thuế. Nếu không thực hiện bước này từ đầu, việc hoàn thuế về sau sẽ rất khó khăn.