VARS chỉ ra 3 lý do khiến chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 bị "bỏ rơi"

Nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường bất động sản hiện đã dần “tăng nhiệt”. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở, còn nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền lại đang bị “bỏ rơi". Vì vậy, tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khó có thể “xuất hiện” phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay". Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Theo thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại hai đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng)

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Lý giải nguyên nhân, VARS nhận định, đầu tiên , lý do chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Thực tế, để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, phía Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, song các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Trong đó, quy trình cấp phép phức tạp, kéo dài thời gian cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Chi phí đầu vào dự án đẩy lên cao

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên” khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các dự án được phê duyệt vài năm trở lại đây hầu như không có phân khúc giá rẻ, chủ yếu rơi vào phân khúc của các chủ đầu tư cao cấp, chủ đầu tư nước ngoài nên giá cũng cao. Đồng thời, rơi vào đúng lúc thị trường cung cầu khan hiếm nên các dự án bị đẩy giá lên cao. Đặc biệt, thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dường như không có dự án mới, toàn dự án cũ đã phê duyệt vài năm trước.

Ngoài ra, việc phê duyệt các dự án mới hiện chặt chẽ hơn trước cùng với giá đất bị đẩy lên khiến chi phí đầu vào dự án bị tăng lên. Các loại tiền đền bù, tiền thuế đất đều tăng so với trước, nhất là khi luật đất đai ban hành với chủ trương bám sát giá thị trường nên việc đền bù đã đẩy giá đất lên khá mạnh. Vì vậy tạo ra áp lực chi phí đầu vào dự án khá lớn, nó cũng là lý do góp phần làm tăng giá chung cư.

Đồng thời, nhu cầu về nhà ở chung cư giá rẻ của người dân nói chung vốn rất đông, nhưng nhu cầu nhà ở phân khúc cao cấp hiện nay cũng rất hấp dẫn. Vì đây là phân khúc dành cho giới nhà giàu, đặc biệt là giới lao động nước ngoài vào Việt Nam theo các dòng vốn FDI cũng tăng lên rất nhiều. Những người này vốn rất khắt khe trong việc lựa chọn chỗ ở, phải mua các dự án có chất lượng rất cao. Dẫn đến việc giá nhà ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh tăng.

"Nguồn cung thị trường không có, chi phí đầu vào dự án đều tăng cao, vượt trên ngưỡng giá 25.000 triệu đồng/m2. Do đó, câu chuyện tạo ra giá nhà ở chung cư có mức giá 25.000 triệu đồng/m2 rất khó. Trừ khi là nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ đất đai, giảm thuế đất,... nó mới làm cho giá thành hạ xuống thì mới có nhà ở giá rẻ", TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.