Giao dịch bất động sản thông qua sàn: Nên khuyến khích hay bắt buộc?

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản (BĐS) thông qua sàn giao dịch BĐS do các bên tham gia giao dịch có quyền tự do lựa chọn phương thức giao dịch; việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản là ngăn trở quyền tự do kinh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường.

Ngoài ra, ngày 08/8/2023, Văn phòng Chính phủ có thông báo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ: “Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch bất động sản" để thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch. Trên cơ sở ý kiến của các Đại biểu và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ,

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, để đảm bảo mục tiêu chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà nước và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về thị trường BĐS và tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh, minh bạch, dự thảo Luật đã bổ thêm một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch BĐS... theo hướng chặt chẽ hơn. Do vậy, Cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến đối với 02 phương án như sau:

Phương án 1, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng: "Khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS thông qua sàn giao dịch bất động sản".

Theo Bộ Xây dựng, quy định này đảm bảo kế thừa quy định của Luật KDBĐS 2014, tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được tự lựa chọn phương thức giao dịch mua bán.

Tuy nhiên, việc quy định không bắt buộc thông qua sàn, sẽ đẩy khách hàng phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả...của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu như khách hàng không có khả năng và như vậy có thể nói nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, của người dân - những người yếu thế khi tham gia thị trường.

Mặt khác, Nhà nước thiếu đi công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế.

Trên thực tế điều này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc phòng chống rửa tiền. Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng. Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ bị chậm trong việc ra quyết định. Đồng thời, không thể chế hóa được chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII.

Ở phương án 2, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung, chỉnh lý lại Điều 53 của Dự thảo Luật như sau: " Điều 53: Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

1. Chủ đầu tư dự án BĐS thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này đối với các giao dịch bất động sản sau: a) Bản, cho thuê mua nhà ở trong dự án bất động sản; b) Bán, cho thuê mua công trình xây dựng trong dự án bất động sản; c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở.

2. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS".

Bộ Xây dựng cho rằng, theo phương án này dự thảo bổ sung các quy định liên quan tới sàn giao dịch nhằm đảm bảo việc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên.

Việc chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sản giao dịch BĐS có cơ sở chính trị, căn cứ pháp lý và thực tiễn đã chứng minh trong thời gian qua như sau:

(1) Đảm bảo thể chế hóa được chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18- NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII, trong đó có nội dung "Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...";

(2) Đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam theo pháp luật về Phòng chống rửa tiền; (3) Minh bạch hóa thị trường, chống được “lợi ích nhóm” của một số chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, người dân khi cố tình liên kết giao dịch ngầm nhằm "trốn thuế" hay "ôm hàng" tăng giả bản làm lũng đoạn thị trường;

(4) Các giao dịch BĐS hình thành tương lai có nhiều đặc thủ khách hàng là người dễ chịu rủi ro, do vậy cần thiết để BĐS khi qua sản giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch, đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch BĐS. Đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, những người yếu thế trong quá trình giao dịch BĐS. Tạo được hành lang pháp lý, kênh thông tin an toàn về BĐS để người dân không bị mua nhầm các dự án ma, dự án không đủ điều kiện pháp lý; (5) Chống thất thu thuế, Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường BĐS, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định;

(6) Nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, minh bạch hóa thị trường BĐS; đồng thời dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước, theo đó các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua công ty, tổ chức môi giới BĐS; (7) Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường BĐSn, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định. (8)Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.

Gia Khánh