Bảo vệ quyền lợi của bên “yếu thế”
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang diễn ra khá sôi động trong những năm gần đây. Khi cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), điều kiện kinh doanh với bất động sản hình thành trong tương lai là nội dung nhận được nhiều sự quan tâm.
Theo Chính phủ, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo luật sửa đổi lần này còn bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; điều kiện với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; thù lao môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.
Chính phủ cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).
Cơ quan chủ trì soạn thảo thẳng thắn chỉ rõ, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chưa phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Luật hiện hành cũng đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Với bảo lãnh với bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo Luật quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Việc có bảo lãnh của các tổ chức tín dụng đối với bất động sản hình thành trong tương lai là nhằm bảo vệ cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không giao được nhà hay không đủ năng lực tài chính.
Trong trường hợp này, ngân hàng đứng ra thay mặt cho chủ đầu tư đó để hoàn trả lại tiền mà người dân đã đóng. Có ý kiến cho rằng nên bỏ quy định này vì sẽ làm tăng giá bán bất động sản.
Quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên “yếu thế” trong quan hệ hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đồng tình với việc đưa quy định này vào dự thảo Luật.
Cơ quan chủ trì thẩm tra cũng lưu ý, các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động từ khách hàng, để thực hiện dự án đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác.