“Bài toán” cải tạo chung cư
Khi đưa ra quan điểm sở hữu chung cư có thời hạn, Bộ Xây dựng cho rằng một trong những nguyên nhân làm hạn chế công tác phá dỡ, xây dựng lại chung cư là do pháp luật nhà ở hiện không có quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu cho rằng họ có quyền sở hữu nhà chung cư vĩnh viễn, không di dời khi chung cư không đủ điều kiện an toàn.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, quyền sở hữu nhà chung cư lâu dài không phải là nguyên nhân “ngáng đường” chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khi mà thực tế đã có không ít dự án xây mới chung cư cũ đã thành công.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng nguyên nhân của khó khăn trong cải tạo chung cư cũ là do chưa xây dựng được các quy định một cách đầy đủ, khả thi và cũng chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.
Việc cải tạo chung cư cũ còn chậm là do chi phí đầu tư lớn nhưng lợi ích mang lại không cao nên không thu hút nhà đầu tư. Chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, tái định cư; các cơ chế, chính sách chưa hài hòa được lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước, xã hội.
Trong phiên họp cho ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, cơ quan soạn thảo cần làm rõ việc cải tạo chung cư cũ hiện nay vướng ở đâu. Khó khăn lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ có thực sự bắt nguồn từ vấn đề sở hữu hay không? “Bắt cho đúng bệnh thì chúng ta có đối sách phù hợp”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Nhà ở nêu rõ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thay vào đó, dự thảo Luật cần xác định được những giải pháp chính sách từ gốc rễ; chặt chẽ và khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn; đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì xây dựng 2 phương án để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Tờ trình của Chính phủ về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.
Như vậy, không quy định thời hạn sở hữu, cơ quan chức năng sẽ phải tìm giải pháp khác để việc cải tạo chung cư cũ. Một số ý kiến chuyên gia đề xuất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.
Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư.
Ngoài ra, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Đồng thời, khẩn trương tạo lập quỹ nhà tạm cư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.