Cần mạnh tay với hành vi chuyển nhượng bất động sản hai giá để trốn thuế

Trong vai một người có nhu cầu mua nhà ở tại TPHCM, phóng viên đã liên hệ một môi giới bất động sản tên K. để tìm hiểu và đặt vấn đề mua 01 căn hộ chung cư có diện tích 72m² trên địa bàn quận 4.

Sau khi trao đổi về các thông tin pháp lý, giá chuyển nhượng, môi giới K. cho hay, giá trị thực của căn hộ khi hai bên chuyển nhượng là 4.200.000.000 đồng, nhưng khi ra công chứng chuyển nhượng thì chỉ ghi số tiền 800.000.000 đồng.

Khi PV thắc mắc tại sao ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực thì môi giới K. cho hay, việc ghi giá thấp hơn để nộp thuế ít hơn và việc nộp thuế, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ là do bên bán nộp, nên bên mua chỉ cần hỗ trợ vậy, không phải lo lắng điều gì và yên tâm về tính pháp lý!

Qua thông tin rao bán bất động sản tại một trang web trên mạng internet, phóng viên liên hệ môi giới tên Tr. tại quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ.

Sau khi hỏi về một căn nhà 3 tầng nằm trong hẻm trên đường 30 tháng 4, phường Xuân Khánh, quận Ninh Kiều có diện tích 63m², môi giới Tr. cho biết, căn nhà có đầy đủ pháp lý, không nằm trong quy hoạch và giá chuyển nhượng là 3.750.000.000 đồng, bên bán sẽ bao làm thủ tục và nộp thuế.

Phóng viên hỏi giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng có ghi thực tế không thì môi giới Tr. cho hay không ai ghi thực tế, khi ra công chứng chỉ ghi 700.000.000 đồng – 750.000.000 đồng thôi, nếu ghi giá trị thực thì nộp thuế tốn rất nhiều tiền.

Khi phóng viên tỏ ra e ngại vì ghi giá thấp hơn giá chuyển nhượng lỡ xảy ra tình trạng tranh chấp, phát sinh pháp lý thì môi giới Tr. cho hay, hai bên có thể làm hợp đồng công chứng bổ sung hoặc giấy viết tay có người làm chứng để đảm bảo chặt chẽ!?

Hành vi chuyển nhượng bất động sản hai giá không phải là mới và nhận diện hành vi này cũng không phải là quá khó. Khi các bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì ghi giá thấp hơn nhiều lần thực tế chuyển nhượng giữa các bên để lấy đó làm căn cứ kê khai thuế, nộp phí trước bạ.

Sau đó các bên có một văn bản viết tay hoặc ký một hợp đồng chuyển nhượng bổ sung với giá trị thực tế chuyển nhượng để đảm bảo “an toàn”.

Điều này gây thất thoát ngân sách nhà nước và theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế.

Mới đây, TAND quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ đã xét xử sơ thẩm vụ án hình sự trốn thuế đối với bị cáo Nguyễn Thanh Tuấn (sinh năm 1980, ngụ phường Xuân Khánh, quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ).

Theo nội dung vụ án, ngày 28/2/2022, Tuấn ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ 16, đường số 1, khu dân cư Vạn Phát, khu vực 3 Cồn Khương, phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ từ bà Nguyễn Thị Ngọc Châu.

Tuấn chịu trách nhiệm kê khai thuế và phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng.

Tuy nhiên, Tuấn lại ký 2 hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trên cùng 1 thửa đất, cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1884, quyển số 03/2022 TP/CC-SCC/HĐGD có giá trị chuyển nhượng 5 tỷ đồng; Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1885, quyển số 03/2022 TP/CC-SCC/HĐGD có giá trị chuyển nhượng 26 tỷ đồng.

Tại cơ quan công an Tuấn khai nhận, mục đích ký 2 hợp đồng với 2 giá trị khác nhau trên cùng 1 thửa đất là phục vụ cho việc đóng lệ phí trước bạ nhà, đất và thuế thu nhập cá nhân với giá trị thấp hơn thay vì đóng với giá trị 26 tỷ đồng.

Ngày 19/5/2022, Chi cục Thuế quận Ninh Kiều có văn bản gửi Cơ quan CSĐT Công an quận Ninh Kiều về việc điều tra xử lý Tuấn có dấu hiệu trốn thuế.

Theo kết luận giám định tư pháp trong lĩnh vực thuế của Cục Thuế TP Cần Thơ kết luận: Hành vi không sử dụng hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1885 đã điều chỉnh giá trị chuyển nhượng là 26 tỷ đồng để kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp dẫn đến chênh lệch về giá trị chuyển nhượng là 21 tỷ đồng là hành vi trốn thuế và gian lận, trốn nộp lệ phí trước bạ. Cơ quan giám định xác định tổng số tiền thuế Tuấn phải nộp là 525 triệu đồng.

Tại phiên tòa, đại diện VKSND quận Ninh Kiều đọc cáo trạng truy tố Tuấn về tội “Trốn thuế” và đề nghị xử phạt từ 250 triệu đồng – 300 triệu đồng.

HĐXX nhận định hành vi của Tuấn là hành vi trốn thuế được quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019, hành vi của bị cáo đã có đủ yếu tố cấu thành tội “Trốn thuế”, tội phạm và hình phạt được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015.

Hành vi của bị cáo là nguy hiểm cho xã hội, đã xâm phạm đến chế độ quản lý thuế của nhà nước, làm giảm thu ngân sách nhà nước, xâm hại đến đường lối phát triển kinh tế xã hội, chính sách thuế, gây dư luận xấu trong nhân dân…

Sau khi xem xét, HĐXX tuyên phạt bị cáo Tuấn 250 triệu đồng và buộc bị cáo nộp tiền trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là 525 triệu đồng.

Hiện nay, các quy định về quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế.

Tuy nhiên, để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ngoài quy định về quản lý thuế cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và công tác phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan phải được tăng cường.

Liên quan đến bất động sản hiện có nhiều cơ quan quản lý nhưng văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, mặt khác dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất đai.

Đặc biệt, đối với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài ra cũng phải đề cập tới ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Bộ Tài chính cũng đã có công văn gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị phối hợp nhằm chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.

Bộ Tài chính đề nghị Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Các địa phương đặc biệt là các đô thị lớn như: Hà Nội, TPHCM, Cần Thơ… nơi thị trường bất động sản sôi động, có giá trị cao đã và đang vào cuộc xử lý tình trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá gây thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Hàng loạt các chương trình tuyên truyền dưới nhiều hình thức như: Tọa đàm; Phát tờ rơi; Phát thanh… đã được triển khai. Các cơ quan chuyên môn nghiệp vụ của ngành thuế cũng tăng cường kiểm tra, phát hiện các trường hợp vi phạm.

Thiết nghĩ, để chống thất thu ngân sách nhà nước từ việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản các cơ quan chức năng cần rà soát, xem xét toàn diện văn bản quy phạm pháp luật, quy định chặt chẽ và có cơ chế kiểm soát dòng tiền chuyển nhượng bất động sản song song với đó là tăng cường hơn nữa đấu tranh, xử lý tình trạng này.

Tâm Phúc