Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2022 và xu hướng năm 2023
Bất động sản - Ngày đăng : 07:00, 26/01/2023
Đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng
Thị trường bất động sản năm 2022 được chia làm 2 giai đoạn là hưng phấn và trầm lắng.
6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sức mua của nhiều loại hình bất động sản giảm nhưng giá vẫn tăng, đặc biệt là căn hộ chung cư. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra trong quý I, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục có xu hướng tăng 2-3% nhưng chỉ đạt khoảng 20.325 giao dịch thành công, giảm 55% so với quý liền trước và giảm 20% cùng kỳ năm trước.
Thị trường bất động sản sôi động đầu năm, trầm lắng vào giữa và cuối năm 2022 (Ảnh: Trang Nhi)
Theo dữ liệu của Batdongsan.com, giá BĐS trong quý I tăng liên tục tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM. Riêng Hà Nội, giá căn hộ bán và cho thuê tăng trung bình 5-8% theo quý. Còn đất nền, đất thổ cư tăng trung bình 20-25% so với cùng kỳ. Tại TP. HCM, mặt bằng giá bán căn hộ tăng gần 10% so với cùng kỳ; đất nền, đất thổ cư rao bán tăng 10-25%.
Cũng trong quý I, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam vẫn giữ ổn định, lần lượt ở mức 80% và 85%, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Nhờ vậy, thị trường trở nên sôi động hơn, các địa phương tăng cường thu hút đầu tư.
Đến giữa và cuối năm 2022, khó có thể phủ nhận thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, trầm lắng. Quý III/2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý III/2022 của thị trường BĐS chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019.
Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua BĐS.
Ngoài ra, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...
Các chuyên gia của Hội môi giới BĐS VARS nhận định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.
Bất động sản 2023 đón nhiều tín hiệu lạc quan
Nửa cuối năm 2022 đã chứng kiến nốt trầm của thị trường bất động sản với tâm lý lo ngại và hoang mang. Đã có nhiều lo ngại về sự khó khăn, trầm lắng của thị trường sẽ kéo dài tới năm 2023, bước sang năm 2024. Nhưng ở góc độ phân tích, đánh giá khác, nhiều chuyên gia cho rằng, 2023 sẽ là dấu mốc cho sự đảo chiều của thị trường bất động sản bởi nhiều nhân tố thúc đẩy thị trường phát triển.
Đầu tiên là nhu cầu mua nhà của người dân vẫn cao. Tại thị trường Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận lượng giao dịch mua chung cư, nhà trong ngõ. Trong quý IV/2022, lượt tìm mua bất động sản tại TP.HCM ước tính tăng 18% so với quý 1/2022, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%.
Kỳ vọng thị trường bất động sản 2023 sẽ phục hồi (Ảnh: Trang Nhi)
Nhu cầu tìm thuê bất động sản ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm 2022. TP.HCM chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới bất động sản cho thuê tăng 103% so với đầu năm, trong khi Hà Nội tăng 63%.
Thứ hai, dòng tiền từ FDI vào bất động sản vẫn không ngừng đổ mạnh, được dự báo trở thành nhân tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 1,8 tỷ USD.
Theo nhận định của giới nghiên cứu thị trường, những nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang tìm cách thâu tóm doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn và dự án cần dòng tiền. Xu hướng M&A diễn ra mạnh mẽ trong năm 2022 và được dự báo còn bùng nổ trong năm 2023. Đây là dòng tiền được đánh giá góp phần tạo sức ấm cho thị trường địa ốc.
Thứ ba, dòng vốn tiếp cận từ ngân hàng trở nên dễ dàng hơn. Trong tháng 11, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%. Như vậy sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng vốn cho nền kinh tế. Cơ hội vay mua bất động sản cũng trở nên dễ dàng khi phía nhà băng đang rộng mở room tín dụng.
Và bước sang năm 2023, room tín dụng sẽ “khởi động” lại với nhiều cơ hội lớn. Nhà đầu tư, người mua nhà, hay ngay cả các doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ rộng cửa trong tiếp cận dòng vốn ngân hàng. Trên cơ sở đó, thanh khoản của thị trường địa ốc được dự báo gia tăng.
Sự bình ổn của thị trường tài chính cũng sẽ là nhân tố thúc đẩy thị trường địa ốc. Sau biến động năm 2022, với chính sách điều hành sắp xếp lại từ phía Nhà nước, thị trường tài chính như chứng khoán, trái phiếu sẽ đi vào bình ổn. Tâm lý của nhà đầu tư trở nên an tâm. Đây là tín hiệu sáng để niềm tin vào bất động sản được khôi phục.