“Diễn trò” bán đất nền có vi phạm pháp luật?

Vừa qua, mạng xã hội xuất hiện clip dài hơn 4 phút ghi lại cảnh lãnh đạo và nhân viên một công ty bất động sản đang tranh nhau bán đất nền. Trong đó, nhân viên của công ty bất động sản mặc vest cầm cặp da và “sổ đỏ” chạy đi chạy lại quanh khu lều bạt dựng ngoài trời để thông báo với người dẫn chương trình các nền đất đã chốt cọc

Trong đoạn clip, người dẫn chương trình dùng loa thông báo các lô đất đã có khách đặt cọc mua. Những lô đất liên tục được xướng tên đã có chủ giữa một bãi đất trống khiến cho người xem có cảm giác việc chuyển nhượng quyền sử dụng tấp nập như thể mua một mớ rau ngoài chợ.

Theo tìm hiểu của phóng viên, đoạn clip livestream bán đất nền diễn ra vào 20/2 trên địa bàn tổ 5, ấp Đồi Đá, xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước.

Nhân viên của công ty bất động sản mặc vest cầm cặp da và “sổ đỏ” chạy đi chạy lại quanh khu lều bạt dựng ngoài trời để thông báo với người dẫn chương trình các nền đất đã chốt cọc. Ảnh cắt từ clip

Liên quan đến thông tin trên, ông Trần Quang Vinh - Chủ tịch UBND xác nhận ngày 20/2, có khoảng 100 người tụ tập tại khu vực ấp Đồi Đá thuộc xã để mua bán đất. Sau khi nắm được thông tin, xã đã cử lực lượng chức năng xuống kiểm tra 2 nội dung phòng chống dịch và giao dịch bất động sản.

Cơ quan chức năng có mời một số người liên quan về UBND xã làm việc và lập biên bản về hành vi tập trung đông người, thực hiện các giao dịch bất động sản nhưng không chứng minh được các giấy tờ pháp lý liên quan. Qua xác minh ban đầu, công ty bất động sản trên đã dựng rạp tổ chức bán đất trái phép.

Ông Trần Quang Vinh khẳng định, hiện nay trên địa bàn xã không có bất cứ dự án khu dân cư nào được cấp phép.

Nhiều độc giả bức xúc, hành vi công khai “diễn trò” bán đất nền, có vi phạm pháp luật và bị xử lý theo chế tài nào?

Trao đổi với phóng viên, luật sư Nguyễn Huế - Công ty Luật TNHH XTVN đã đưa ra một số quan điểm dựa trên các quy định pháp luật.

Theo luật sư Huế, trong vụ việc nêu trên, cơ quan chức năng cần nhanh chóng xác minh làm rõ việc công ty thực hiện buổi mua bán đất ngoài trời có vi phạm và có cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?

Luật sư Huế cho rằng, muốn làm rõ những sai phạm của công ty bất động sản trước hết cần phải thẩm định hồ sơ pháp lý đối với dự án phân lô bán nền trên. Trên thực tế, chủ đầu tư thường ủy quyền việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một công ty kinh doanh bất động sản nhằm đẩy nhanh tiến độ mở bán. Để làm rõ vấn đề cần xác định xem vai trò của công ty bất động sản thực hiện việc mua bán đất kia trong dự án, có quan hệ như thế nào với chủ đầu tư dự án.

Luật sư Huế nhận định, ngoài những thủ tục về việc cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định pháp luật, đối với loại đất phân lô bán nền cần phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng những văn bản hướng dẫn.

Cụ thể, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

 Dự án tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Trong trường hợp, công ty bán đất không đảm bảo những quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô bán nền có thể vi phạm những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm: gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản; kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện.

Bên cạnh đó, Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã đưa ra những chế tài xử lý hành chính rất nghiêm khắc. Theo đó, đối với công ty bất động sản không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới sẽ bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 250 triệu đồng (điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Trường hợp bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định, công ty sẽ bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng (điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022).

Giả sử, trong trường hợp cơ quan điều tra phát hiện dấu hiệu tội phạm khi các cá nhân sử dụng thông tin gian dối về bất động sản để chiếm đoạt tài sản của người dân có thể bị xử lý hình sự. Đối với những hành vi có tính chất chuyên nghiệp, có tổ chức, người vi phạm có thể bị phạt từ 02 đến 07 năm tù giam.

Để tránh các giao dịch ảo trên mạng, luật sư Huế khuyến cáo người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản cần cẩn trọng và tìm hiểu các thông tin chính thống lien quan đến dự án từ chính quyền địa phương và các cấp có thẩm quyền.

“Những trường hợp lừa đảo trong vấn đề kinh doanh bất động sản xảy ra đến nay rất nhiều. Bởi lẽ giá trị bất động sản thường lớn nên nhiều đối tượng lợi dụng sự nhẹ dạ cả tin từ người dân để thực hiện các hành vi lừa đảo. Bởi vậy, trước khi xác lập các giao dịch liên quan đến bất động sản dù chỉ mới đặt cọc, người dân cần phải xem xét, tìm hiểu kỹ thông tin các dự án. Ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, việc thẩm định thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền hay mạng internet rất dễ dàng. Trường hợp nếu người dân không chắc chắn về bất động sản mình muốn mua cần thiết phải tham khảo thêm ý kiến của những người có kiến thức về pháp luật nhằm tránh những thiệt hại về tài sản xảy ra”. Luật sư Huế bày tỏ.

Hà An