Những biến số tác động giá bất động sản năm 2022

Hạ tầng

Theo ông Lâm, 2022 sẽ là năm bản lề chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ nhờ Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn. Kinh nghiệm từ thực tiễn cho thấy cứ một đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng. Nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây sẽ là cú hích cực lớn khiến giá bất động sản tiếp đà tăng của những năm trước.

Ông phân tích, nhìn vào quy hoạch sân bay, hiện có đến 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư lên đến 126.159 tỷ đồng, trong đó sân bay quốc tế Long Thành, Đồng Nai là tâm điểm được thúc tiến độ trong năm 2022. Các sân bay này không thể hoàn thành xong trong một sớm một chiều, nhưng kể từ khi quy hoạch được công bố, nguồn lực bắt đầu đổ về địa phương có hạ tầng mới, giá đất cũng chạy đà tăng.

Trong khi đó, sự tăng trưởng của vận tải đường bộ cũng tạo lực đỡ cực mạnh đẩy giá đất đi lên. Đến năm 2021, cả nước có 1.163 km đường bộ cao tốc, dự kiến đến năm 2023 sẽ hoàn thành khoảng 916 km đang đầu tư, nâng tổng số đường bộ cao tốc trong cả nước lên 2.079 km. Riêng tuyến Cao tốc Bắc - Nam phía Đông có tổng chiều dài quy hoạch 2.063 km, đã đưa vào khai thác 478 km, đang đầu tư 829 km, còn lại 756 km chưa đầu tư. Giai đoạn 2021-2025 đầu tư 729 km trên các tuyến Bãi Vọt – Cam Lộ, Quảng Ngãi – Nha Trang và Cần Thơ – Cà Mau. Dữ liệu này cho thấy trọng tâm triển khai các dự án hạ tầng rơi vào năm 2022.

Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống cao tốc, sân bay, cầu đường, giá đất dọc theo các tuyến hạ tầng này hưởng lợi kép nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo các dự án đô thị, nhà ở, nghỉ dưỡng cũng mọc lên. Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản mở rộng địa bàn với bán kính xa hơn, sản phẩm phong phú hơn và giá tài sản cũng đội lên theo sự kết nối thông thoáng của hạ tầng.

Kinh tế vĩ mô

Gói kích thích kinh tế được tung ra trong năm 2022 với quy mô lớn nhằm đảm bảo tăng trưởng, hồi phục kinh tế và ổn định vĩ mô cũng là lực đẩy rất lớn tác động đến thị trường bất động sản. Gói giải pháp tài khoá như miễn, giảm thuế phí, đầu tư phát triển... được dự báo có thể giúp lan toả với sản xuất kinh doanh, góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Theo ông Lâm, kinh tế vĩ mô là một trong những biến số quan trọng tác động đến sự tăng trưởng thị trường bất động sản trong nhiều thập kỷ qua dù trong chu kỳ ổn định hay bất định. Có thể hình dung, khi kinh tế phát triển, các nguồn lực đầu tư lớn, giá bất động sản tăng do nhu cầu mua tài sản để sử dụng (để ở) lẫn đầu tư, tích lũy cao.

Trong trường hợp kinh tế biến động, dòng vốn vẫn tìm kênh trú ẩn an toàn là tài sản gắn liền với đất, là lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư, khiến giá đất tiếp tục tăng. Trong điều kiện kinh tế phát triển bình thường giá bất động sản tăng trưởng ổn định, kinh tế tăng trưởng nóng giá đất tăng nhanh và giá tài sản chỉ tăng ở mức thấp nếu kinh tế vĩ mô bấp bênh. Diễn biến thị trường của giai đoạn 2020-2021 là một minh chứng, dù dịch bệnh, kinh tế khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn leo thang, thời điểm này mục tiêu tìm kênh trú ẩn an toàn cao hơn đầu tư.

Lãi suất

Thời gian qua việc điều hành tín dụng với lãi suất gửi tiết kiệm ở mức thấp đã góp phần kích thích việc dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn. Xu hướng lãi suất tiết kiệm thấp nhiều khả năng vẫn tiếp diễn trong năm 2022. Giới đầu tư tài chính luôn đặt lên bàn cân so sánh hiệu quả đầu tư nhà đất so với gửi tiết kiệm, chứng khoán, vàng, ngoại tệ, trái phiếu, sản xuất kinh doanh... Đến đầu năm 2022, hiệu suất sinh lời của bất động sản trong dài hạn vẫn chiếm vị trí cao trong bảng xếp hạng các kênh đầu tư hiệu quả.

Biến số lãi suất thấp khiến nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn tăng lên và lý giải vì sao thị trường nhà đất vẫn giữ chân được nhà đầu tư cũ đồng thời đón nhận thêm nhiều nhà đầu tư mới. Nhiều khảo sát về tiềm năng đầu tư bất động sản cho thấy trong vòng 12 tháng tới dự báo nhiều nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường bất động sản) vẫn tiếp tục tăng lên. Khi nguồn cầu (lực lượng nhà đầu tư mua tài sản) tăng trong khi nguồn (lượng sản phẩm) tạm thời chưa tăng kịp, giá bán bất động sản có xu hướng đi lên.

Pháp lý

Trong 3 năm gần đây, nguồn cung của thị trường bất động sản bị sụt giảm mạnh do vướng pháp lý và đại dịch, là biến số ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm và hiệu quả đầu tư tài sản. Cuối năm ngoái, Chính phủ đề xuất sửa hàng loạt quy định về xây dựng nhà ở, khu đô thị trong kỳ họp Quốc hội bất thường. Với tín hiệu tích cực này, hàng loạt khó khăn vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản đã và đang được tập trung tháo gỡ giai đoạn 2020 – 2021 nhưng phải chờ đến năm 2022 các quy định mới từng bước được đi vào cuộc sống.

Tuy nhiên, do pháp lý có độ trễ khá lớn, thông thường các quy định mới sẽ đi vào thực tiễn trong 6-9 tháng, vì vậy trong suốt thời gian chờ gỡ vướng pháp lý, nguồn cung bất động sản vẫn bị ảnh hưởng và giá nhà đất vẫn có xu hướng tăng trong những quý đầu năm 2022.

Dịch bệnh

Hai năm Covid 2020-2021, giá nhà đất vẫn tăng bất chấp khó khăn trong quá trình chống dịch làm kinh tế kiệt quệ. Năm 2022, biến số dịch bệnh cho thấy đã giảm mức nguy cấp so với năm 2021 vì đại dịch đã và đang từng bước được kiểm soát tích cực cả trong nước lẫn trên toàn cầu với độ phủ vaccine cao. Tuy nhiên, giá nhà đất trong năm 2022 vẫn ít nhiều bị ảnh hưởng khi biến số này chưa thể bị triệt tiêu ngay lập tức do khó đoán định các biến chủng mới.

Tâm lý đám đông

Đa số người Việt có tâm lý sở hữu nhà đất khá mạnh, được truyền qua nhiều thế hệ từ đời này qua đời khác và có xu hướng tăng lên chứ không giảm xuống. Do đó, thị trường đầu tư bất động sản và khả năng tăng giá tài sản, đặc biệt ở nhóm liền thổ (gắn liền với đất) chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý đám đông. Các hiện tượng sốt đất, tăng giá nhà, đầu cơ tài sản từng diễn ra hàng thập kỷ qua đều bắt nguồn từ tâm lý đám đông. Vì vậy, biến số này tiếp tục tác động đến việc tăng giá bất động sản trong năm nay.

Ngoài những biến số trên, ông Lâm phân tích, vẫn còn các yếu tố có thể đẩy giá nhà đất leo thang trong năm 2022 như: thuế thu nhập bất động sản tăng khi quản lý thuế siết chặt, chi phí vật tư, nhân công, chi phí tài chính cho cả chu kỳ phát triển sản phẩm... đều tăng. Tuy nhiên, các chi phí này có thể dự toán được với độ chính xác tương đối.

Hàng loạt các biến số cực lớn và nhiều yếu tố cấu thành nên giá nhà đất vẫn còn tồn tại là những lực đẩy mạnh mẽ khiến giá bất động sản năm 2022 có xu hướng tiếp tục tăng lên. Ông Lâm cho hay, điều này đòi hỏi cơ quan quản lý cần tăng cường thêm các chính sách hỗ trợ nhà giá rẻ trong năm nay và các năm tới để đảm bảo an ninh nhà ở do hầu hết các nguồn cung trên thị trường đều đã vươn lên vùng giá rất cao, người có thu nhập thấp khó với tới.

Minh Khang