Bất động sản 2022 liệu có vỡ “bong bóng”?

Xuất hiện “bong bóng” cục bộ nhưng không thể “vỡ”

Những tháng cuối năm 2021, giá bất động sản liên tục leo thang khiến nhiều người cho rằng, chu kỳ tăng giá mới sắp bắt đầu khi kinh tế dần phục hồi. Nhưng so với một quốc gia phát triển, giá bất động sản ở Việt Nam đang cao hơn rất nhiều. Điều đó phản ánh giá nhà đất ở trong nước đang bị đẩy cao quá mức đến vô lý.

Đơn cử như ở Hà Nội: Chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua theo thống kê của CBRE còn nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm (theo báo cáo của Savills). Đất nền nhiều nơi tăng 40-50%.

Hơn nữa, thời gian qua, do ảnh hưởng của COVID-19, sức mua của thị trường giảm hẳn khiến thanh khoản đi xuống.

Nghịch lý giá nhà liên tục tăng trong khi sức mua suy giảm khiến các nhà đầu tư phải lo ngại và đặt câu hỏi, liệu thị trường bất động sản năm 2022 có “bong bóng” hay không và có bị vỡ không?

Tuy nhiên, ý kiến từ phía cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng và một số chuyên gia cho rằng, với tình hình giá bán như trên, thị trường có dấu hiệu "bong bóng" nhưng khó vỡ.

Theo các chuyên gia, việc tăng nóng, “sốt đất” chỉ xuất hiện ở một số nơi và cũng không phải tất cả các phân khúc của bất động sản đều nóng sốt mà chỉ có một số trường hợp ví dụ, như là ở do tách nhập đơn vị hành chính, ví như do hạ tầng phát triển, nghe thông tin đó chưa đầy đủ thay đổi quy hoạch thì có tăng giá, nhưng cũng là phân khúc đất nền đó, còn các bất động sản khác cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, tình hình bong bóng hiện nay không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương. Thế nhưng khác với trước đây, hiện nay tất cả những khu vực đang nóng sốt chỉ bắt đầu khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp rút ra khỏi vùng đó.

Các nhóm thổi giá đất còn lại chỉ là các cò đất, đầu nậu và cả những nhà đầu tư không chuyên – hay gần đây thường được gọi là nhà đầu tư F0. Bên cạnh đó là tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ giao dịch ở các vùng nóng theo quan sát của VNREA là rất thấp.

Điều này đã chứng minh rằng, khi xuất hiện bong bóng thì thị trường cũng khó vỡ, bởi nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường mà chỉ dẫn đến một số đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp bị ảnh hưởng.

Tuy không đáng lo ngại dù có hiện tượng “bong bóng” cục bộ nhưng ông Đính cho rằng, việc “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung. Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định.

Cùng với đó, “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến thị trường, vì giá đất bị đẩy lên cao sẽ khiến các các cơ quan quản lý, các cơ quan tổ chức đấu giá sẽ phải lấy giá trên thị trường làm tham chiếu để tính mức giá đưa vào trong phiên đấu giá đó. Do đó, nếu đấu để bước giá cao quá thì khả năng thành công của kêu gọi đầu tư bị giảm xuống.

Mặc dù không vỡ nhưng vị chuyên gia cũng cho rằng, bong bóng có thể bị “xẹp” xuống. Khi giá quá cao và không đúng với thị trường thì sức mua sẽ thấp và buộc lòng các dự án phải điều chỉnh giá bán. Việc điều chỉnh này sẽ không lộ liễu là giảm giá bán mà thay vào đó là các chính sách ưu đã lớn hơn, tặng quà khủng cho người mua, đây là cách khéo léo để điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường.

Chuyên gia của Savills Hà Nội cũng lý giải, năm 2008-2009, lãi suất ngân hàng cực cao, gần như không kiểm soát được, mức lãi suất ngân hàng có thể lên tới 18-19 ở mức thoả thuận nên “bong bóng” bất động sản dễ vỡ… Ở thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang kiểm soát tốt, nên chưa thể vỡ “bong bóng".

Giới kinh doanh bất động sản không thể quên được cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng bất động sản thời điểm 10 năm trước, năm 2008-2009. Bong bóng vỡ khiến người kinh doanh “chết đứng”, “trắng tay”. Nhưng thời điểm hiện tại đã khác, có hiện tượng “sốt nóng” nhưng giao dịch lại “lạnh” tại một số khu vực, việc kiểm soát, điều chỉnh thị trường để tránh “bong bóng” tái xuất hiện là hết sức cần thiết.

Kiểm soát nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Hiện tượng sốt đất như hồi đầu năm 2021 sẽ không xảy trong năm 2022 do năm vừa qua Nhà nước đã cơ bản kiểm soát nhờ các chính sách. Tuy vậy, cũng không nên chủ quan với lạm phát, do đó cần tăng vòng quay tiền trong nền kinh tế thực, nắn dòng tiền vào những lĩnh vực có tính lan tỏa cao.

Do đại dịch COVID-19, năm 2021 là một năm có nhiều khó khăn với kinh tế Việt Nam nói chung, và thị trường bất động sản nói riêng. Song đây cũng là năm khẳng định sự thích ứng linh hoạt, đổi mới trong các phương thức tổ chức vận hành, cũng như những nỗ lực hỗ trợ, cải cách từ Chính phủ, tới các đơn vị doanh nghiệp, để từng bước phục hồi trong bối cảnh bình thường mới.

Điều quan trọng mà Chính phủ cần làm là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để “bong bóng” bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp.

Thị trường cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Cả nước có rất nhiều dự án đang phải “đắp chiếu”, chờ cơ quan quản lý phê duyệt. Nguồn cung được bổ sung sẽ không còn tình trạng khan hiếm sản phẩm, giá BĐS hợp lý, phản ảnh đúng thực tế cung cầu.

Cuối năm 2021, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị một số biện pháp để ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” bất động sản và tăng cường quản lý thị trường. Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường về giá. Đồng thời tổng hợp thông tin, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra “bong bóng” hoặc các diễn biến bất thường khác.