Các vi phạm khi ký kết - thực hiện hợp đồng bảo đảm và sai sót trong quá trình xét xử (kỳ 6)
Pháp đình - Ngày đăng : 07:59, 29/05/2014
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị hủy
Theo đơn khởi kiện của Ngân hàng TMCP NV: Ngân hàng TMCP NV cho ông Nguyễn Hồng - Chủ DNTN Hồng T vay theo 03 hợp đồng tín dụng: Hợp đồng tín dụng trung - dài hạn số 301/2007/HĐTD-PGD2 ngày 30/11/2007 với số tiền vay 280.000.000 đồng. Hợp đồng tín dụng trung - dài hạn số 1208026/TDTH ngày 09/5/2008 với số tiền vay 420.000.000 đồng. Hợp đồng tín dụng ngắn hạn số 1209001/TDNH ngày 22/01/2009 với số tiền vay 1.000.000.000 đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng yêu cầu Chủ DNTN Hồng T phải trả tổng số tiền nợ gốc, lãi, phạt lãi là 1.436.596.238 đồng. Nếu Chủ DNTN Hồng T không trả thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp theo 02 hợp đồng tín dụng trên để thu hồi nợ.
Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 03/2010/KDTM-ST ngày 09/6/2010, TAND tỉnh LA quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP NV, buộc ông Nguyễn Hồng có nghĩa vụ trả nợ vay cho Ngân hàng TMCP NV, cụ thể như sau: Hợp đồng tín dụng trung - dài hạn số 1208026/TDNH ngày 09/5/2008: tiền gốc vay, tiền lãi tính đến ngày 09/6/2010 là 290.872.989 đồng.
Hợp đồng thế chấp xe ôtô số 1208027/HĐTC ngày 09/5/2008 giữa Ngân hàng TMCP NV và ông Nguyễn Hồng - Chủ DNTN Hồng T được đảm bảo để thi hành án theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đối với số tiền nêu trong hợp đồng tín dụng số 1208026/TDNH ngày 09/5/2008.
Buộc ông Nguyễn Hồng có nghĩa vụ trả nợ vay cho Ngân hàng TMCP NV theo hợp đồng tín dụng số 1209001/TDNH ngày 22/01/2009 với số tiền gốc, lãi tính đến ngày 09/6/2010 là 1.145.723.249 đồng… Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 1208001/HĐTC ngày 23/01/2009 giữa Ngân hàng TMCP NV với bà Nguyễn Duyên, ông Đào Hết. Buộc Ngân hàng TMCP NV hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 144156 vào sổ số H 01006 ngày 04/4/2007 của Ủy ban nhân dân thị xã Tân An (nay là thành phố Tân An) cho bà Nguyễn Duyên, ông Đào Hết…”.
Ngày 21/6/2010, Ngân hàng TMCP NV có đơn xin kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên. Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 184/2010/KDTM-PT ngày 18/10/2010, Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP HCM quyết định: “Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP NV về yêu cầu ông Nguyễn Hồng trả nợ vốn và lãi theo hợp đồng tín dụng số 1208026/TDNH ngày 09/5/2008…” (do Ngân hàng rút kháng cáo đối với phần này). Các nội dung khác của quyết định sơ thẩm được giữ nguyên.
Ngày 31/12/2010, Ngân hàng NV có đơn đề nghị xem xét bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.
Ngân hàng phải rất thận trọng
Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng tại Điều 2 của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 1208001/HĐTC ngày 23/01/2009, ông Hết và bà Duyên chỉ thế chấp quyền sử dụng đất chứ không thế chấp tài sản trên đất. Hợp đồng thế chấp ghi không có tài sản trên đất, nhưng thực thì trên đất có 1 căn nhà 4m x 10m (ông Đào Hết, bà Đào Trang trình bày xây năm 1981); 1 dãy nhà trọ xây dựng kiên cố có từ năm 2007; 4 nhà để xe ôtô, những tài sản trên đất này không thể hiện trong hợp đồng thế chấp nên không thể phát mại trả nợ cho Ngân hàng. Đồng thời tại khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp (mô tả chi tiết về tài sản thế chấp) ghi không có tài sản trên đất, nhưng tại khoản 3 Điều 2 này lại ghi: a) Nếu tài sản thế chấp có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp, kể cả thế chấp một phần tài sản có vật phụ. b) Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm cho là mâu thuẫn với nhau nên không có giá trị thực hiện và hợp đồng bị vô hiệu. Ngoài những lý do mà Tòa án cấp sơ thẩm nêu, Tòa án cấp phúc thẩm còn cho rằng các tài sản được xây dựng trên đất do bà Trang (con bà Duyên) và bà Duyên xây dựng trước khi thế chấp. Ông Hết, bà Duyên ký hợp đồng thế chấp nhưng không biết nội dung, không hoàn toàn tự nguyện. Từ đó xác định hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Nhận định này của Tòa án cấp phúc thẩm là không có căn cứ, bởi vì:
Tại Hợp đồng tín dụng số HĐ 1209001/TDNH ngày 22/01/2009, ông Nguyễn Hồng - Chủ Doanh nghiệp tư nhân Hồng T vay Ngân hàng NV 1.000.000.000 đồng, hợp đồng thế chấp nêu trên và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, ông Hết, bà Duyên đều ký; ngoài ra, bà Duyên còn ký vào tờ phương án vay vốn và trả nợ; ký vào giấy đề nghị vay vốn của Doanh nghiệp tư nhân Hồng T với tư cách bên bảo lãnh nên không thể cho rằng ông Hết, bà Duyên không biết nội dung và bị lừa dối như Tòa án cấp phúc thẩm nhận định.
Theo quy định tại Điều 342, Điều 716 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên có tài sản có quyền thế chấp toàn bộ hoặc một phần tài sản của mình. Do đó, về nguyên tắc người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, công trình trên đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà không bắt buộc phải thế chấp nhà, các công trình trên đất. Vì vậy, nếu hợp đồng thế chấp đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó hoàn toàn hợp pháp.
Do không nắm vững quy định này nên trong thực tiễn xét xử và thi hành án đã có quan điểm khác nhau; có Thẩm phán cho rằng hợp đồng thế chấp đó bị vô hiệu; cũng có trường hợp Thẩm phán công nhận hợp đồng thế chấp đó hợp pháp, nhưng quá trình giải quyết vụ án không đưa người có tài sản trên đất vào tham gia tố tụng, khi quyết định lại không đề cập gì đến tài sản trên đất dẫn đến khó khăn hoặc không thể thi hành án được.
Bên cạnh đó có trường hợp Thẩm phán đã xử lý, đã ra quyết định chuẩn xác, nhưng Chấp hành viên cho rằng tài sản trên đất không được thế chấp nên không thi hành được, để từ đó từ chối thi hành án cũng là không đúng, không nghiêm chỉnh thực hiện theo bản án. Cần phải thấy rằng nếu tài sản trên đất thuộc sở hữu của người có quyền sử dụng đất đó, và tài sản trên đất không có thế chấp hợp pháp thì ngay cả khi bản án không đề cập đến tài sản này và người có nghĩa vụ thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ tương đương với giá trị tài sản (nhà) trên đất và quyền sử dụng đất thì cơ quan thi hành án vẫn có quyền xử lý cả quyền sử dụng đất và tài sản (nhà) trên đất đó.
Về vấn đề này, tại khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, bổ sung điểm 3 Điều 68 đã quy định về việc xử lý đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất như sau: “3. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”
Tuy nhiên, đoạn 2 điểm 3 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 nêu trên có viết “Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” là chưa thật chuẩn xác. Bởi lẽ, người có tài sản dùng một phần tài sản của mình để thế chấp vay tiền, nếu phần tài sản bảo đảm không đủ trả nợ thì phần tài sản không có bảo đảm cũng sẽ được dùng để thanh toán cho các khoản nợ đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc không phải thực hiện các nghĩa vụ khác. Nếu bên thế chấp có nghĩa vụ khác sẽ thực hiện theo trình tự ưu tiên thanh toán; nếu không có nghĩa vụ nào thuộc diện được ưu tiên thanh toán thì số tiền đó sẽ chia theo tỷ lệ các nghĩa vụ, chứ không được thanh toán trước cho chủ sở hữu.
Quy định nói trên chỉ đúng khi có sự đồng thuận của tất cả các bên trong quá trình xử lý đối với trường hợp người bảo lãnh dùng quyền sử dụng đất để bảo lãnh cho người khác vay tiền, còn tài sản trên đất của họ không dùng để bảo lãnh thì khi xử lý khối tài sản đó phải thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản trên đất. Nói cách khác, khi xử lý khối tài sản đó chỉ có giá trị quyền sử dụng đất dùng để bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng, cho nghĩa vụ mới được dùng để bảo đảm cho số tiền được bảo lãnh trong hợp đồng tín dụng hoặc bảo lãnh cho một nghĩa vụ cụ thể. Vì vậy, dù giá trị quyền sử dụng đất không đủ trả nợ, cũng không được lấy phần tài sản trên đất không dùng để bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng, cho nghĩa vụ cụ thể, để thanh toán cho khoản nợ đó.
Tuy nhiên, trong thực tế nếu chỉ có quyền sử dụng đất được dùng để bảo lãnh cho một nghĩa vụ, còn tài sản trên đất có từ trước khi các bên ký hợp đồng bảo lãnh, không dùng để bảo lãnh thì khi xử lý khối tài sản này (phát mại, đấu giá) mà người có tài sản trên đất không đồng ý cho xử lý tài sản đó thì đều sẽ gặp bế tắc, cơ quan thi hành án không thi hành án được. Vấn đề này đang là một thực tế mà cán bộ ngân hàng cần phải biết khi ký các hợp đồng bảo lãnh thuộc dạng này.
Dù pháp luật cho phép người có nhà, đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, không buộc phải thế chấp nhà; Nghị định của Chính phủ đã quy định về việc xử lý tài sản có thế chấp và cả tài sản gắn liền với tài sản thế chấp, nhưng thực tế xử lý các trường hợp này là rất khó khăn, do có độ rủi ro cao nên khi nhận thế chấp, bảo lãnh… trong những trường hợp đó, cán bộ ngân hàng phải rất thận trọng và cân nhắc thật kỹ lưỡng khi chấp nhận.
Muốn hạn chế rủi ro, phức tạp về sau thì nên thỏa thuận với bên thế chấp, bảo lãnh phải thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, trường hợp tài sản bảo đảm có giá trị lớn thì họ có quyền bảo đảm cho nhiều khoản vay, nhiều hợp đồng tín dụng, nhiều nghĩa vụ khác, chứ không nên chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất còn tài sản trên đất thì không nhận thế chấp, vì như vậy sẽ dễ nảy sinh vướng mắc và rắc rối khi xử lý tài sản bảo đảm khi người vay, người có nghĩa vụ không có khả năng thanh toán. Trong trường hợp chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thì hợp đồng thế chấp phải thể hiện thật rõ ràng, chặt chẽ thì khi phải phát mại, đấu giá người mua mới dám mua.