Không phù hợp và tiềm ẩn rủi ro
Bất động sản - Ngày đăng : 11:18, 13/04/2012
Không phù hợp
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay cơ quan công chứng và cơ quan cấp giấy chứng nhận nhà đất đều kiểm tra tính pháp lý của nhà đất, điều kiện của người mua, người bán. Do đó, việc làm này ở cơ quan công chứng là không cần thiết.
Theo chúng tôi, việc công chứng hợp đồng giao dịch nhà đất và cấp giấy chứng nhận nhà đất là hoàn toàn khác nhau. Công chứng có nhiệm vụ kiểm tra, làm chứng về mặt thoả thuận dân sự giữa hai bên. Còn cơ quan cấp giấy chứng nhận nhà đất có trách nhiệm quản lý nhà nước về mặt giấy tờ.
Đề xuất của Bộ Xây dựng là không phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở, Luật Công chứng. Điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2003, quy định: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở, quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn…”. Khoản 2 Điều 6 Luật Công chứng, quy định: “Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”.
Như vậy, pháp luật đã quy định các giao dịch về nhà đất phải qua công chứng (hoặc chứng thực của UBND các cấp). Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ. Do vậy, muốn bỏ công chứng trong các giao dịch về nhà đất thì Bộ Xây dựng phải đề xuất thay đổi cả một hệ thống pháp luật (!).
Tiềm ẩn nguy hiểm
Các giao dịch về nhà đất diễn ra thường xuyên, hàng ngày, với giá trị lớn và nguy cơ xảy ra tranh chấp rất cao. Công chứng, với sứ mệnh là đảm bảo tính an toàn, xác thực của hợp đồng giao dịch sẽ giúp ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Nếu bỏ công chứng trong các giao dịch về nhà đất sẽ dẫn đến rủi ro rất cao cho các bên tham gia, khi có tranh chấp thì người dân không có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Về mặt thực tiễn thì cũng không thể “dồn gánh nặng” cho công tác đăng ký nhà đất. Đăng ký bất động sản là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng, sở hữu bất động sản. Hiện nay, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp huyện mới có một đăng ký viên thì làm sao đảm đương được công việc?
Vì vậy, đề xuất giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhà đất phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch là không phù hợp và không khả thi. Nếu có, Bộ Xây dựng nên đề xuất giảm các thủ tục, giấy tờ liên quan đến việc thụ lý, giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Bởi vì, chính việc giải quyết chậm, ách tắc trong công tác này mới gây ra nhiều phiền hà cho người dân.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi