Thị trường bất động sản: Tăng trưởng và thách thức

Tăng trưởng toàn diện

Tại "Diễn đàn giá trị thật bất động sản Việt Nam- Bước đột phá về tiêu chuẩn sống", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét: “Thị trường có tín hiệu khôi phục, tương đối rực rỡ, thể hiện tăng trưởng đặc biệt nhanh và mạnh mẽ với mức 70 – 75%, đó là chưa bao gồm nhiều giao dịch khác”.

Theo con số của Tổng cục Thống kê, trong quý I/2016, bất động sản và ngành xây dựng duy trì đà tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, kinh doanh bất động sản đã đạt mức tăng 3,43%, cao nhất kể từ năm 2012. Năm 2015, con số tăng tưởng là 2,55%, còn năm 2014 là 2,38%; 2013 đạt 1,37% và  2012 chỉ có tăng 0,75%.

Bất động sản có sự tăng trưởng ấn tượng trong quý I/2016

Về số lượng hàng tồn kho, tính đến ngày 20/3/2016, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng hơn 44.850 tỷ đồng (giảm hơn 3.050 tỷ đồng so với thời điểm 20/2/2016).Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư hơn 6.630 căn (tương đương hơn 9.400 tỷ đồng); nhà thấp tầng hơn 6.560 căn (tương đương hơn 12.210 tỷ đồng); đất nền nhà ở hơn 5.400.550m2 (tương đương hơn 18.920 tỷ đồng); đất nền thương mại 1.483.190m2 (tương đương hơn 4.300 tỷ đồng).

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản diễn ra hết sức sôi động. Chỉ tính riêng phân khúc chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh trong quý I/2016, đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm. Đặc biệt trong số này có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp. Tại Hà Nội, báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam (đơn vị quản lý và tư vấn BĐS quốc tế) cho thấy quý I/2016, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.270 căn, tăng nhẹ so với con số 16.000 căn cuối năm 2015. Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tổng nguồn cung thị trường khoảng 31.700 căn (trong đó thị trường sơ cấp chỉ có 1.660 căn), tăng gần 2% theo quý và gần 6% theo năm.

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong quý I, thị trường bất động sản Hà Nội không có dự án giảm giá, ngược lại với những dự án mới triển khai tại các vị trí đẹp, dự án sắp hoàn thành, hoặc tại các dự án nhà ở đã xây xong giá tăng từ 1%-3% so với giá ban đầu.

Không chỉ mua để ở, các hình thức giao dịch bất động sản hiện nay cũng rất đa dạng. Cuối năm 2015, đầu năm 2016 các hình thức như mua thuê, bán hoặc mua để nghỉ kết hợp cho thuê...đã xuất hiện tạo thêm sự phong phú cho thị trường. Chủ tịch Hiêp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhìn nhận thị trường bất động đã trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, hơn hẳn kênh đầu tư tài chính khác như vàng, chứng khoán hay tiền tệ.

Vẫn còn đó những thách thức

Sự khởi sắc trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là không thể phủ nhận. Tuy nhiên một vài dấu hiệu cho thấy vẫn còn những thách thức có khả năng ảnh hưởng đến sức tăng trưởng của thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam dự báo trong quý II/2016, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, đồng thời dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN được thông qua, chắc chắn tín dụng cho thị trường BĐS sẽ hạn chế, gây khó khăn nhất định cho chủ đầu tư, người mua nhà. Việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36 buộc các doanh nghiệp phải cân đối lại nguồn vốn khi mà doanh nghiệp bất động sản hiện nay phụ thuộc khá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 31/1/2016 đạt 394.013 tỷ đồng, tăng 26,07% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2015.

Thị trường bất động sản đã thuộc về người mua. Ảnh: Duy Khánh

Một vấn đề khác là khi thị trường tăng nóng, nhiều doanh nghiệp mải chạy theo lợi nhuận mà quên mất việc đánh giá nhu cầu thật của thị trường cũng như tâm lý của khách hàng trong bài toán đầu tư. Theo chia sẻ của ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tại Diễn đàn giá trị thật bất động sản Việt Nam- Bước đột phá về tiêu chuẩn sống: “Thời mua nhà chỉ để ở đã qua rồi. Người dùng quan tâm tới chỗ tôi ở có chỗ vui chơi giải trí, có trường học hay không...? Do đó cần phân loại nhà ở thế nào là nhà ở trung bình, cao cấp, phải có tiêu chí rõ ràng và cần những đánh giá nghiêm túc”. Theo ông Chính, các nhà đầu tư cần khôn ngoan lựa chọn dự án phù hợp, cũng đảm bảo theo tiêu chuẩn mà mình đã lựa chọn. Người mua nhà thì cần quan tâm và hiểu thị trường.

Luật nhà ở 2014 đã quy định việc phân hạng chung cư là trách nhiệm của Nhà nước. Có 2 cơ quan có thẩm quyền công nhận là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng, trong đó, Bộ Xây dựng chỉ công nhận phân hạng tại hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng trên thực tế hiện nay, việc phân hạng đôi khi lại do các doanh nghiệp, sàn giao dịch... tự đưa ra trong quá trình hoạt động kinh doanh bán hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở - Bộ Xây dựng cho rằng đến năm 2020, việc đầu tư các chung cư là trọng tâm, là định hướng phát triển. Quốc hội cũng đã xác định Nhà nước phải tham gia phân hạng chung cư. Trên cơ sở đó, người mua và doanh nghiệp đánh giá với mức tiền bỏ ra có phù hợp với nhà chung cư đã mua hay không. Dự thảo phân hạng chung cư đã được xây dựng và lấy ý kiến các bên và dự kiến sẽ ban hành trong tháng 5 tới đây. Điều này cũng sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà.

Thị trường bất động sản hiện nay đang dần hướng đến sự phát triển bền vững. Khá nhiều chuyên gia nhìn nhận giá trị bất động sản đã về với giá trị thật, khác với thời điểm tăng ảo như một vài năm trước đây. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng chỉ từ 10-20%. Thị trường đã thuộc về người mua và chính thị trường sẽ sàng lọc các doanh nghiệp. Về lâu dài, đây chính là thách thức lớn nhất với các chủ đầu tư dự án bất động sản.